佛山中院发布房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书及典型案例

佛山新闻网讯 记者罗令宙 通讯员冷瑞雪、魏楠报道：近日，佛山中院发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书(2020年-2024年)》及十大典型案例。白皮书系统梳理了近5年来，佛山法院在房屋租赁合同纠纷案件审判方面的整体情况及工作成效，并就该类纠纷提出了预防化解与治理的对策建议。

白皮书显示，2020年至2024年，佛山市两级法院共受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件。其中，经营性租赁合同占比高达80%-95%。

针对房屋租赁合同纠纷呈现的免租期租金处理、自助行为合理限度、村改拆迁补偿款分配等争议，佛山中院聚焦实质解纷，同步发布十大典型案例，以提示租赁市场参与主体提高契约精神及风险意识，诚信交易，共同营造公平清朗的市场生态环境。

案例一 某集团公司与某资产公司、某集团置业公司房屋租赁合同纠纷——推进实质解纷实践 化纷止争促和谐

基本案情　

2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。

裁判结果

法院经审查认为，因疫情影响、地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。

典型意义

本案标的额高达上亿元，关涉当地重点招商项目，佛山中院充分发挥实质解纷的作用，选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护，也保障了地方经济在法治轨道上稳健前行，是司法服务营商环境建设的生动例证。本案的妥善处理，充分体现了佛山法院优化司法服务助力经济社会高质量发展，以高质量司法服务保障全面深化改革的积极履职担当。

案例二 蔡某与某物业公司房屋租赁合同纠纷——提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续

基本案情

某物业公司（甲方、出租方）与蔡某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月22日至2022年6月21日止，月租金于每月5日前向甲方财务部门和甲方指定的银行账户缴交，逾期超过30日，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。合同签订后，蔡某未按照合同约定期限足额向某物业公司缴交月租金。2020年4月始，某物业公司通过微信、短信、律师函等方式多次向蔡某催租，蔡某均未予回复。2021年11月10日某物业公司将商铺收回重新出租。因蔡某一直未支付租金，某物业公司诉请蔡某支付欠付的租金及承担逾期付款违约责任。

裁判结果

法院经审查认为，蔡某虽主张其已于2020年4月底搬走，其无需再支付此后的租金。但蔡某未举证证实其搬走时有通知某物业公司并办理完毕商铺返还交接手续，故其关于无需支付此后租金的主张缺乏理据。某物业公司作为出租人，在蔡某拖欠租金且经多次催收未予缴纳，甚至未予任何答复的情况下，应及时查看商铺的状况并及时依照合同约定收回商铺以防止损失扩大，根据某物业公司于2020年8月27日发出《律师函》的内容，结合办理退租手续和清空商铺需要的合理期限，以及蔡某在收到该短信后仍未及时清缴欠费，应视为蔡某以实际行为同意解除租赁合同，双方解除租赁合同的时间为2020年10月27日，蔡某应向某物业公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

典型意义

本案是一起典型的承租人违约导致提前退租而引发的纠纷，透过本案可知，承租人负有及时与出租人妥善办理交接手续，及时将房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。对出租人而言，在承租人确无意继续履行合同的情况下，应采取适当措施进行催告与交接，否则产生扩大损失的须自行承担。本案对引导租赁双方规范退租、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用具有较强的指引作用。

案例三 某管理公司与温某房屋租赁合同纠纷——承租人确认按房屋现状承租的，不得再以租赁面积差异为由主张租金调整

基本案情

出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知悉房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司起诉请求解除租赁合同、温某某支付拖欠的租金及水电费；温某则抗辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

裁判结果

法院经审查认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按整套整体计租，且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，建立在对房屋面积清楚认知的基础上，其抗辩缺乏事实依据，不予支持。

典型意义

租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但如何计租，则需依合同约定具体判定。若属整套整体计租的，承租人再行提出面积差异抗辩往往不能得到支持。由此，承租人应在订立合同时仔细阅读合同条款、实地查看租赁物、明确计租方式，避免双方后续因面积差异等问题引发争议。

案例四 李某与张某等房屋租赁合同纠纷——承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

基本案情

李某承租案涉房屋用于酒店经营，双方签订的租赁合同约定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行办理营业执照及有关经营许可证。案涉房屋交付后，李某向张某反映房屋有开裂、沉降现象，要求其做房屋质量安全检测，并陈述经询问办理特种行业许可证需要提交房屋安全检测报告。经房屋安全检测确定，建筑部分抗震构造措施不满足后续工作年限19年的要求，建议对抗震能力不满足验算要求的构件进行加固处理。2023年7月29日，案涉租赁物因无法办理特种行业许可证暂停营业。李某起诉请求张某退还押金并承担违约责任；张某反诉请求解除合同、没收押金并要求李某承担不再继续履行合同的违约责任。

裁判结果

法院经审查认为，张某作为出租人，负有提供适租房屋的义务，房屋安全检测报告显示张某提供的房屋确实存在质量问题，其也未依据鉴定报告的建议进行维修整改，导致案涉租赁物无法办理牌照，对合同解除负有过错。同时，合同约定由承租人李某自行办理营业执照及有关经营许可证，李某作为专业的经营者，对案涉房屋是否可以办理特种行业许可证并投入经营负有审慎注意义务，现案涉房屋因无法办理牌照导致无法经营，李某对合同解除亦负有过错。

典型意义

出租人负有保障租赁物适租的基本义务，若租赁用于有特殊要求的经营活动的，承租人在订立合同之前也应对房屋是否满足自身经营需要、是否能办理经营所需证照进行审慎审查。在合同未对相关特殊经营用途作明确约定的情况下，出租人并不当然负有此项保障义务。本案确立了因房屋质量问题导致无法办理经营证照的情形下，出租人和承租人的责任分配规则，较好地平衡了租赁双方的利益，避免任何一方因未充分履行合同义务获益，树立了诚信履约的价值导向。

案例五 某股份社与熊某、杨某房屋租赁合同纠纷——租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效

基本案情

某股份社与熊某、杨某签订《租赁合同》，约定将某学校及固定资产出租给熊某、杨某经营，并约定熊某、杨某在承办期限内必须沿用“某学校”名号，自觉接受教育局、街道的业务指导和督导评估；熊某、杨某缴纳保证金20万元，租赁期满后某股份社确认熊某、杨某无任何遗留问题的，将保证金无息退还。后双方在约定承办期间发生纠纷，熊某、杨某起诉请求某股份社退还租赁保证金20万元及利息。

裁判结果

法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据《民法典》第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某诉请以某股份社拖欠的全部保证金为基数自杨某起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率的标准计算利息至全部款项清偿完毕之日止，合理有据。

典型意义

实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。

案例六 李某与某酒店房屋租赁合同纠纷一案——承租人违约导致合同解除后免租期租金的处理

基本案情

李某（甲方）与某酒店（乙方）于2021年11月6日签订的《委托经营管理合同》约定租赁期限自2021年11月6日至2024年11月5日，起租日为2022年2月6日，首年前三个月为空租期。合同期内，乙方需提前退租的，应提前十五日通知甲方，并按一个月租金的标准向甲方支付违约金且乙方不退押金。合同履行中，某酒店未与李某沟通、交接即擅自撤场，李某诉请某酒店赔偿三个月房租。

裁判结果

法院经审查认为，某酒店未经与李某沟通协商即擅自离场、搬走和拆除家具家电，某酒店的行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定了三个月的免租期，是李某合理预期收取三年返租所给予的优惠，现合同未能继续履行，某酒店系过错方，其不应完全享有免租期利益，而且《委托经营管理合同》约定某酒店提前退租需支付一个月租金作为违约金，李某主张某酒店赔偿三个月房租与其所受损失相当，予以支持。

典型意义

在租赁合同中，免租期作为一种常见的优惠条款，通常用于吸引承租人并减轻其初期的经济压力，但出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在性质上类似于《民法典》第159条所规定的附条件的民事法律行为。在对于合同提前解除免租期租金负担没有约定的情况下，依权利义务对等的原则，一般可参照按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例，并结合双方违约程度与合同解除的关联程度来处理免租期租金问题。本案确立的免租期条款处理规则，较好平衡了租赁双方的权益，避免违约方通过免租期条款获取额外利益，树立诚信守法的价值导向。

案例七 何某与黄某房屋租赁合同纠纷——优先承租权的行使条件

基本案情

黄某与何某签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租予何某，合同约定的租赁期限届满后，双方就是否续租未能达成一致意见。因何某拖欠租金、物业管理费、电费等，黄某诉请何某将商铺恢复原状并支付上述费用，何某则主张其对案涉商铺享有优先承租权。

裁判结果

法院经审查认为，无论是否续租，按约支付租金及其他费用都是承租人应尽之合同义务，承租人的优先承租权也是建立在其遵守合同约定的前提下。承租人行使优先承租权应满足两个条件：一是出租人继续出租房屋；二是承租人以同等条件承租。租赁合同作为典型的继续型合同，订立和履行是以双方某种程度的信赖关系为基础的，同等条件应当包括主观条件和客观条件。主观条件即出租人对承租人依约履行合同的信赖，如承租人在原合同履行过程中存在多次或严重违约，影响双方信赖关系，则不能认定满足同等条件；客观条件即合同核心条款，主要包括租金标准、支付方式与期限、租期和租赁用途等内容。本案中，黄某、何某在租赁合同履行期间发生冲突，双方彼此对对方的信任程度降低，何某在双方合同关系存续期间未按照约定时间支付租金，其行为构成违约，且何某未有证据显示黄某将租赁物出租于第三人。因此，何某主张其有优先承租权，缺乏理据。

典型意义

优先承租权应满足的同等条件包括了主观条件。若承租人多次逾期支付租金致双方信任基础缺失，将会在一定程度上影响优先承租权中主观条件的满足。承租人主张行使优先承租权时对此应加以特别关注，而不能仅仅着眼于客观条件。本案对优先承租权行使的理解与适用，具有一定的指导作用。

案例八 陶某与某产业园管理公司房屋租赁合同纠纷——租赁合同中关于出租人可以对承租人放置在租赁物内的物品行使留置权的约定无效

基本案情

某产业园管理公司与陶某签订《厂房租赁合同》，约定将案涉厂房出租给陶某使用，并约定陶某逾期支付租金及水电费超过10天的，某产业园管理公司有权提前解除租赁合同并收回租赁物，同时有权留置租赁物内的陶某财产，并可拍卖留置的财产用于优先抵偿陶某所欠的费用。后双方因合同提前解除问题发生争议诉至法院，陶某请求确认双方签订的《厂房租赁合同》解除、某产业园管理公司返还租赁物内机械设备及物品等；某产业园管理公司提起反诉请求陶某支付计算至搬离案涉厂房之日止的占用费等。

裁判结果

法院经审查认为，双方就提前解除合同达成一致意见后，陶某已经付清租期内的租金，为便于及时交还租赁物，陶某对租赁物内的物品进行清理是合理且必要的，该行为也是避免损失进一步扩大的必要措施，但是某产业园管理公司以行使合同约定的留置权为由对陶某清理物品的行为进行阻扰，其行为违反了法律规定。留置权作为物权的一种，应当遵守物权法定的基本原则，在合同纠纷中，只有在法律明确规定合同一方享有留置权的情况下，权利人方可行使留置权，而法律并未规定租赁合同中的出租人享有留置权，案涉合同中关于某产业园管理公司可以行使留置权的约定属于无效约定，某产业园管理公司也不享有留置陶某财产的权利。因此，某产业园管理公司阻扰陶某清理租赁物内物品的行为缺乏事实和法律依据，由此造成的损失扩大的后果由其自行承担，对于某产业园管理公司主张的合同解除后的占用费，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某产业园管理公司有义务配合。

典型意义

在一些房屋租赁合同中，出租人会在合同中约定若承租人不按照合同约定支付租金，出租人有权留置承租人放置在租赁物内的财产，并有权就该财产优先受偿。对于此类合同条款的效力如何，实践中有不同的观点。本案通过分析留置权的性质，明确了根据物权法定原则，租赁合同中关于出租人可以行使留置权的约定属于无效约定，出租人不享有对租赁物内物品的留置权，有利于租赁双方对各自权利义务建立合理预期及依法行使权利，进而推动租赁市场有序、健康、高效运行。

案例九 蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失

基本案情

罗某与蔡某签订《房屋租赁合同》将案涉租赁物出租给蔡某、某商业公司作经营购物中心使用。罗某因蔡某、某商业公司拖欠租金等费用，多次对租赁物断电导致双方争执，后罗某发出《解除合同通知书》，通知蔡某、某商业公司解除《房屋租赁合同》并付清欠款、交还租赁物业。蔡某、某商业公司反诉称罗某的断电行为导致其经营受阻、受有损失。

裁判结果

法院经审查认为，蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。

典型意义

实践中，因承租人未按照约定期限支付租金等费用，出租人采取锁门、断水、断电等私力救济措施的现象普遍存在。但《民法典》第1177条对适法自助行为的构成要件进行了规定，主要包括须有不法侵害状态存在、须为保护自己的合法权利、须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助、不得超过必要限度及须为法律或公序良俗许可；同时规定了“受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任”。一般情况下，承租人未支付租金损害的是出租人取得租金收益的权利，现实紧迫性不强，强行长时间锁门、断水、断电则可能直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失甚至会大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。此种私力救济方式超出适法的合理限度，不值得提倡。对于欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务；达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济。

案例十 某机械公司与某机床厂房屋租赁合同纠纷——因村改拆迁导致租赁合同解除，承租人有权请求对补偿款进行合理分配

基本案情

某机床厂与某机械公司签订《厂房租赁合同》，将其名下案涉厂房出租予某机械公司。合同履行过程中，案涉厂房纳入村级工业园升级改造项目，某机床厂发出《关于解除租赁合同的函》，告知某机械公司根据合同约定拟解除双方的租赁合同。后双方对拆迁补偿款的分配产生分歧，某机械公司起诉请求某机床厂对其因该次拆迁所产生的设备搬迁损失、停产停业损失、临时安置补偿损失等进行补偿。

裁判结果

法院经审查认为，某机械公司系案涉厂房的实际使用人，双方之间的租赁合同因村改政策而解除，双方均因此产生了搬迁、停产、临时安置等经济损失。现某机床厂因此获得了拆迁补偿款、村改清拆补助费，在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则在双方之间进行合理分配。具体而言，对于搬迁损失，可根据双方确认的设备归属进行核算。对于某机床厂所获取的其余征收款和村改清拆补助款，某机械公司可在某机床厂所获取范围内根据其承租面积、剩余租期比例等因素请求某机床厂进行给付。

典型意义

司法实践中，因租赁物被征收、拆迁等导致合同提前解除的情况时有发生；近年来，随着城市更新、村级工业园改造等项目的不断推进，相当数量的补偿款分配纠纷也由此引发，相关争议主要集中于承租人能否获得补偿款、可以获得的补偿款项目、补偿款的具体计算方式等。本案通过对补偿款项目性质的厘定，明晰了争议处理规则，明确了在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则对补偿款进行合理分配，较好地实现了出租人、承租人权益的平衡保护。

(编辑：黄银华)