20%以上业主可联名提出成立业主大会；建设单位不得承诺物业买受人实施违法建设；物业服务人不得指定业主购买特定商品或者服务，不得指定装修物料搬运队伍；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益，属于业主公共收益；调整物业服务费应提交调价方案……3月18日，《佛山市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施新闻发布会在佛山市政府召开。记者从会上获悉，《条例》已经2021年1月20日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，将于2021年4月1日起实施。条例对业主大会及业主委员会、物业管理及服务、物业的使用和维护等通过立法手段予以明确。
20%以上业主可联名提出成立业主大会
在业主大会筹备组成立方面，《条例》明确，百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
同时，《条例》完善业主委员会的管理机制，确立业主委员会组成人员的退出、递补等制度，结合本市实际完善和细化业主委员会组成人员的候选人和业主委员会组成人员的禁止性行为，细化业主委员会任期届满的有关工作要求。
建设单位不得承诺物业买受人实施违法建设
在物业管理及服务方面，《条例》明确，建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当同时签订前期物业服务合同，并将临时管理规约送达买受人，不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或个别业主排他使用。分期开发的同一物业管理区域，建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。
物业服务人在物业服务活动中，不得将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让；不得挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；不得擅自改变物业服务用房用途；不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；不得将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用；不得指定业主购买特定商品或者服务，不得指定装修物料搬运队伍等。
停车场、电梯间等广告收益属于业主公共收益
值得注意的是，《条例》还针对公共收益长期以来范围不清、监管缺失、收支不透明等问题，通过立法手段予以规范。
《条例》明确，物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括：依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益；属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；公共收益的孳息；其他依法属于全体业主的收益。
《条例》还依法明确公共收益的使用用途。公共收益以补充住宅专项维修资金为主，其他用途仍需由全体业主依法决定使用。同时，明确公共收益的使用监管具体举措和有关责任主体的责任；根据民法典的有关规定，明确物业服务人代管公共收益时，可以依法收取一定比率的管理费用。
调整物业费应提交调价方案
在物业服务收费管理方面，《条例》明确，本市普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，市人民政府价格主管部门会同市人民政府房地产行政主管部门综合物价指数和社会承受力等因素适时调整。
业主自行管理的管理人或者采取酬金制的物业服务人，应当在每年年初，将上一年度物业服务收费和支出情况在物业管理区域的显著位置和信息化系统进行公示。公示内容应当包括业主交纳物业服务费用总额，安全保卫、绿化保洁、日常维修等费用支出情况。
市人民政府房地产行政主管部门制定本市住宅小区物业服务标准，并对物业服务人应当公示的内容进行监督。
需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务人应当提交调价方案。业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决；没有成立业主委员会的，由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。