“至今为止，这是佛山立法进程最长的法规。”佛山市人大常委会党组副书记、副主任刘珊表示，2015年佛山刚获得立法权，就将物业条例列入年度立法计划的预备项目。三年的起草时间、三年审议时间均创下佛山立法工作的纪录。《条例》将于4月1日起实施。
夯实业主自治基础
增设业主大会成立条件
佛山市人大常委会法工委副主任介绍称，根据《民法典》有关精神，明确物业管理区域内属于业主自我管理区域，而业主行权的方式就是通过业主大会或者业主委员会。此次发布的《条例》结合《民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的有关规定，着力在佛山目前存在的“业主大会召开难、业委会成立难”的问题上下功夫，进一步夯实业主自治基础。
《条例》明确提出，百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
此外，在上位法的基础上，《条例》还增设了“物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的”的条件。满足这一条件的小区，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
符合上述三款情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起30日内，会同物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。
市住房和城乡建设局四级调研员蔡克强表示，成立业主大会要有业主大会筹备组。此次发布的《条例》为业主大会筹备组获取清单提供了保障。《条例》规定，满足特定条件，可由镇街协调不动产登记部门获取业主清册，并无偿提供。此外，《条例》在上位法的基础上，明确规定信息化方式也是有效的表决方式。
划定业主公共利益范畴
电梯广告、会所经营均包含在内
针对公共收益长期以来范围不清、监管缺失、收支不透明等问题，此次发布的《条例》也通过立法手段予以规范。
《条例》明确，物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益；属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益等七类。这些公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按全体业主的决定使用。
同时，《条例》明确了公共收益的使用监管具体措施和责任主体的责任。其中，公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。未成立业主委员会的住宅小区的公共收益，可由物业服务人暂行管理。值得一提的是，公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用；任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
此外，《条例》规定，物业管理区域内委托物业服务人对共有部分、共有设施进行经营或者管理的，物业服务人可以依据物业服务合同或者管理规约的约定收取管理费用。
小区业主私自改扩建
物业应予以劝诫制止
当前，个别小区存在乱搭乱建、私自改建、扩建的现象。这不仅破坏小区的和谐、整体形象，还严重影响房屋的安全。
“收住小区违法建设的口袋，必须拉紧物业服务企业这条绳。”佛山市城市管理执法局副局长苏嘉宏表示，根据《佛山市违法建设查处办法》第十四条、第三十三条规定，物业服务企业应当在发现违法建设行为时予以劝阻、制止，做好书面记录，并及时上报。对于未尽相应职责的物业服务企业，城管执法部门将该物业服务企业的违法信息报送建设部门进行诚信扣分。
此外，个别小区楼栋消防通道经常被私车或者物品占用。而物业公司也因没有执法权而束手无策。对此，佛山市消防支队副支队长杨舜表示，根据《条例》，物业管理区域内，不得有“占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口、消防车通道或公共场地，在公共疏散通道、安全出口、消防通道或公共场地上设置障碍、损坏、挪用或停用消防设施和器材”的行为。物业管理区域内发生该行为时，物业服务人应及时予以劝阻，采取合理措施制止，可以向消防救援机构报告。
“但是社会上普遍存在两种现象，一是为了利益，划定更多车位停车；二是物业不认真履职、疏于管理，怕得罪人、乱停乱放导致。”杨舜表示，如果发现有这类行为，可依照《中华人民共和国消防法》《治安管理处罚法》等相关条款进行处罚，“业主也可以拨打96119进行隐患举报，我们会及时受理查明”。
划定物业服务标准
年内将发布实施分级规范
当前，因物业服务缺乏统一标准，部分小区出现业主、企业各执一词的问题。对此，此次发布的《条例》明确要求，市房地产行政主管部门应制订物业服务标准。
蔡克强透露，去年7月市住房和城乡建设局成功申报《住宅物业管理项目服务品质分级规范》，就是将千变万化的物业服务过程、标准归纳为五个级别，明确基本项、分级项、关键项等，为物业服务划定了最低的工作要求，预计年内可发布实施。
“规范实施后，业主监督将有尺子、企业自查将有规范、政府检查将有标准。”蔡克强还表示，随后，市住建局将会同物价部门收集各区各项目的物业收费情况，并通过大数据分析，定期公布各区、各镇街、各服务等级对应的物业收费价格区间，使得物业收费调价有客观参考依据，重新激活非前期物业的物业收费市场调节机制。
物业费是业主与物业公司产生矛盾的一大焦点。对此，《条例 》规定，普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，也就是说市民在购买新建普通住宅时，签订的前期物业服务合同里面的物业服务收费标准是实行政府指导价管理。
“前期物业服务收费标准实行动态管理，由市发展改革局联合市住建局根据物价指数和社会承受力等因素适时调整并向社会公布。目前全市前期物业服务收费标准最高是每月2.7元/㎡。”佛山市发展和改革局价格和收费管理科科长欧阳艳芬表示，前期物业服务合同期满后，物业服务企业重新约定收费标准的，应在前期服务合同期满前三个月按有关程序进行协商并由业主表决。重新约定的收费标准不属于政府指导价管理，实行市场调节价。