中奥到家这家物业公司凭什么一年赚一个亿

本次我们介绍一家物业管理的黑马公司，这家在香港上市的公司叫中奥到家（股票代码01538.HK）,这家公司的官网上可以查阅到详细的年度和中期报告。结合最新的市场数据和财务公告，整理了该公司近几年的财务核心表现及目前的经营表现。

一、核心财务数据简表 (2021-2025)

截 至2025年12月31日 止 年 度 全 年 业 绩 公 告 财 务 摘 要

• 截 至2025年12月31日 止 年 度，收 益 约 为 人 民 币1,843百 万 元，较2024

年 增 加 约3.6%。

• 截 至2025年12月31日 止 年 度，毛 利 约 为 人 民 币384百 万 元，较2024年 增 加 约4.6%。

• 截 至2025年12月31日 止 年 度，年 内 溢 利 约 为 人 民 币113百 万 元，较

2024年 增 加 约22.5%。

• 截 至2025年12月31日 止 年 度，每 股 基 本 盈 利 约 为 人 民 币0.115元，较 2024年 增 加 约10.4%。

• 本 公 司 董 事 会 建 议 派 发 截 至2025年12月31日 止 年 度 的 末 期 股 息 每 股2.5港仙 。

根据最新的“正面盈利预告（盈喜）”及过往财报，中奥到家的业绩表现如下：

二、公司业务介绍

 中奥到家是国内首家在港上市的独立第三方物业公司。他的财务相对独立，关联交易占比较低，与房地产业务也没有关系。从近三年的数据看，中奥到家的利润在2022年触底后出现低谷后的逐年攀升。

 从这家公司的业务结构来看，传统物管依然是营收大头，占比超过 70%。其他 辅助业务 包含清洁、绿化和城市服务。作为一个现金流相对稳定的物管公司，它过去几年保持了较高的派息率，兑现了每年的慷慨分红。公司的业务版图目前为“立足大湾区，深耕全国，试水海外”的特征。根据 2025 年及 2026 年初的最新财报与市场资料，其具体的业务版图分布如下：

1、核心据点：中国境内（营收贡献 >98%）

 中奥到家的业务遍布中国 40 多个城市，在管物业超过 580 个。其区域分布呈现出明显的梯队化：

华南地区（大本营）：

 核心城市： 广州、佛山、珠海、东莞、中山。

地位： 这里是中奥的起家之地，总部位于佛山顺德。在粤港澳大湾区，其品牌认可度极高，大量的住宅社区（如著名的“奥林匹克花园”系列）由其管理。

华东及华中地区（第二增长极）：

核心城市： 杭州、上海、宁波、南京、合肥。

细节： 中奥在长三角地区的渗透率近年提升极快，承接了大量高端公寓和商业写字楼。

华北及其他地区：

核心城市： 北京、天津、成都、重庆。

细节： 这一区域多以大型住宅社区和政府公建项目为主。

2、业务版图的演化：从“宅”到“城”。

2026 年的今天，中奥到家的“版图”已经不再仅仅局限于住宅楼下，其广度正在向垂直领域延伸：

从“社区内”走向“路面上”： 中奥正在广东等地区大力拓展“城市服务”，即承包整条街道的保洁、绿化和交通管理。

从“物理世界”走向“云端”： 通过其在 2025 年底组建的AI智算合营公司，中奥的“数字版图”正在向二、三线城市的智慧社区输出算法和管理模型，实现“轻资产输出”。

2026年1月9日，公司宣布与独立第三方东宇科技成立合营，公司占股51%，从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务。这是一个非常深入且具有行业前瞻性的问题。作为港股物管行业的“老兵”，公司在 2025 年到 2026 年初的数字化转型并非空喊口号，而是实实在在地落地了多项人工智能 技术。中奥到家的“AI管理物业”细节拆解为以下三个层面，这不仅是科技的进步，更是对“保安、保洁、保修”这传统三保行业的效率屠杀。

从“人眼看管”到“智算巡检”。中奥到家通过与其大股东绿城服务的技术协同，引入了基于计算机视觉（CV）的AI巡检系统。在中奥管理的很多老旧社区改造项目中，摄像头不再只是录像机，而是挂载了AI算法的探测器。

 用人工智能进行物业管理，也许是公司业务升级换代的一个重要里程碑，我们可以推测未来的人工智能在物管的应用场景，举例如下：

 高空抛物追踪：AI能够实时捕捉下落物轨迹，并在 1 秒内锁定抛物楼层，直接推送给管家手机，省去了人工回看监控的数小时工作。

 违停与堵塞自动告警： 只要消防通道出现违规停车或杂物堆放，AI会自动识别车牌并拨打车主语音电话提醒移车。

 周界防范： 传统社区靠保安巡逻，现在AI能够识别翻越围墙的生物特征，过滤掉流浪猫狗的误报，准确率达到 98% 以上。

 夜间岗亭数字化： 在部分试点社区，夜间岗亭不再常设保安，而是使用“数字人远端值守”。一个远端安保中心可以同时盯着 20 个社区的进出情况，遇到突发状况再派遣附近的机动小队。

 收缴率催款：AI语音助理会根据业主的性格和缴费习惯（温柔提醒还是正式函告），在特定时间进行欠费提醒。据内部测试，这种“柔性催款”比人工催款的投诉率低 30%，但成功率更高。

 最后，我们密切关注这家轻包袱，重科技的现代化物业公司的未来发展。

 文：沙漠

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(编辑：黄银华)