佛山修正住宅物业管理条例

小区物业公共收益如何分配？住宅专项维修资金如何确保专款专用？业主委员会、物业管理委员会如何成立，有何作用？

　　住宅物业管理与广大人民群众的生活息息相关。近日，佛山市人大常委会根据有关法律法规的规定，结合本地实际，修正《佛山市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》），将物业管理纳入基层社会治理体系，进一步规范住宅物业活动，维护各方合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活环境。

南海区里水镇悦园小区业主委员会通过物业经理接待日活动收集业主反馈意见。

　　党建引领，提升业主委员会设立比例

　　业主委员会是指由小区内的业主代表组成，维护业主的利益，执行业主大会的决议，反映全体业主意愿和要求的自我管理组织。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条，业主可以设立业主大会，并选举业主委员会。国务院《物业管理条例》也明确规定了业主在物业管理活动中的各项权利，其中包括选举业主委员会成员的权利。

　　“业主委员会的成立，能够让业主更有效地参与到住宅小区的管理中，对物业服务进行监督，保护业主权益。”市人大常委会法工委相关负责人表示，目前，我市物业管理区域内业主委员会成立的比例仍然偏低，物业矛盾纠纷时有发生，亟须协调发挥业主、基层群众性自治组织和基层街道办事处、镇人民政府的工作主动性，努力形成工作合力。

　　为此，《条例》进一步完善了业主大会和业主委员会的成立程序以及相关活动规范，并围绕当前我市住宅小区业主委员会普及度不足的现状，有针对性地提升业主大会筹备组在筹备工作中的便利度。例如，《条例》放宽了业主大会筹备组的筹备时间，提出业主大会筹备组可以依照《条例》规定，在筹备组工作期限届满前可申请延长60日的筹备期，确保筹备组有更加充分的时间，依法组织召开首次业主大会会议。同时《条例》确定了首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会候选人产生办法和业主委员会选举办法等。

　　为更好贯彻落实中央部委关于坚持和加强党对物业管理工作的领导的相关要求，《条例》提出，建立健全社区（村）党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主、业主委员会、物业服务人协调运行机制，推进综合网格管理，将物业管理纳入基层社会治理体系。同时，鼓励具有党员、人大代表、政协委员、退休公职身份或者具有财会、管理、法律等工作经验的业主，参加业主委员会选举或者担任业主委员会的专职工作人员。

　　增强自我管理意识，建立物业管理委员会制度

　　物业管理委员会是本次修正工作中的一个重要的制度创新。物业管理委员会在业主大会、业主委员会缺失时，临时代为组织业主进行自我管理，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

　　物业管理委员会对于解决当前业主委员会成立率低的问题，推进物业社会化管理、提升物业服务工作水平具有积极作用。为此，《条例》新增“物业管理委员会”章节，明确物业管理委员会的成立条件、成员的组成、备案的要求和具体职责等内容，力求打造以业主为基础、基层群众性自治组织为主导、基层人民政府为支撑，推动业主、物业服务人等利益相关方集体决策的协商机制。

　　在成立条件方面，《条例》指出，物业管理区域具备召开业主大会会议条件，经筹备组组织仍不能产生业主委员会的，或者需要重新选举业主委员会，但不能选举产生新一届业主委员会的，经占业主总人数百分之十以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、镇人民政府提出成立物业管理委员会的书面要求。

　　在成员组成方面，《条例》明确，物业管理委员会成员人数为七至十一人的单数，由街道办事处、镇人民政府组织成立，由业主代表以及街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会、物业服务人等代表组成，具体由街道办事处、镇人民政府确定。物业服务人经通知未派员参加的，不影响物业管理委员会成立。

　　物业管理委员会业主代表人选，可以由十名以上业主联名或者居民委员会、村民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由街道办事处、镇人民政府确定代表人选。鼓励和支持具有党员身份的业主成为物业管理委员会成员。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任。

　　优化公共收益监管使用，为住房存下“养老金”

　　随着广大居民群众法律意识的普遍提高，住宅小区的公共收益越来越受到社会各界的关心关注。

　　《条例》明确，物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括：依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益，属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益，利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益，因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用，物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；公共收益的孳息，其他依法属于全体业主的收益。

　　市人大常委会法工委相关负责人介绍，目前我市物业管理区域内的绝大多数建筑寿命仍在30年以内，尚未达到建筑寿命的中后期。如再过10年乃至20年后，大部分建筑寿命进入中后期，就需要大量的资金进行维修维护，现有住宅专项维修资金如果不能及时补充，容易导致高层建筑居住环境持续恶化。根据住房和城乡建设部有关规定要求，公共收益可以补充住宅专项维修资金，在一定程度上缓解住宅的“养老问题”。

　　《条例》明确，公共收益除全体业主依法决定使用外，有关政府部门应当引导全体业主，将公共收益主要补充住宅专项维修资金，确保公共收益能够用在最需要的地方。同时提出，公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分可以按照全体业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

　　在《条例》指引下，今年9月，南海区住建水务局出台《佛山市南海区住宅物业公共收益补充住宅专项维修资金指导意见》，要求公共收益应当按季度补充住宅专项维修资金，补充比例应当高于50%，建议补充比例为80%~100%，为住房存下合理的“养老金”。该指导意见的出台，为佛山地方立法支撑基层治理体系现代化建设写下生动注脚。

文/佛山市新闻传媒中心记者阮凤娟 通讯员佛任宣

(编辑：梁智鹏)