没有业委会的小区，物业费怎么调、新合同怎么签？佛山顺德万科金域滨江花园进行了一场持续半年的民主协商，并在今年6月给出了答案：服务重新选了一遍，价格重新算了一遍，最后一户一票，表决定案。

新签的物业服务合同里，物业费每平方米每月调到2.7元，对应320项写明了标准和频次的服务，重要设施设备的维护保养频次一项没减。

修复信任裂痕：物业费“说不清”，得把账摊开

金域滨江花园交付多年，业主们心里渐渐疑惑一件事：自己交的物业费，到底买了哪些服务、每项服务值多少。2025年底以来，周边楼盘陆续传出价格调整的消息，把这种疑惑不安进一步放大。数字很快反映出信任的流失：2026年3月，物业费收缴率、业主满意度双双下滑。

在万科物业看来，业主疑惑的根源在于“说不清”——说不清钱花在了哪，也说不清价格该由谁、按什么程序来定。不少业主以为物业直接宣布调价就行，实际上，物业服务收费标准怎么定、怎么改，有法定程序，从来不是哪一方一句话的事。想要重新赢得业主信任，就得先把账摊开。

点菜式服务：数百项服务清单，任业主来选

2026年1月，在顺德区住建局、大良街道城建办、顺德区物业管理行业协会的指导下，万科物业联合德和社区党委、业主及社工，组建了党群共治委员会：公告栏、业主群公开招募，业主自主报名、综合评议后公示，最后选出12名委员。

物业把小区里的服务空间与作业对象，拆成一份508项的服务清单，逐项列明服务标准与频次。除部分必须保住的底线服务外，其余350项交给业主自己选。

委员们现场对清单逐项讨论，上门拜访听取没到会的业主代表的意见；项目组电话访谈超1000户，线上收集诉求超200份，并对诉求集中的核心业主多轮次上门沟通疏导。

双方针对小区实际痛点，反复协商每一项服务的“留、增、减”，最终议定服务清单：保持每月4次夏季蚊虫消杀，重点加强地下车库、垃圾点位、绿化边缘等易滋生蚊虫的区域；对幼儿园接送高峰以及商业街的安全巡检频次，提升至每日4次；社区文化活动保持每年24场，远超佛山市一级服务标准规定。

参加议事的业主评价道：“就跟点菜一样，想要更好的服务可以选更高的服务频次，挺好的。”

全程民主协商：价格谈出来，合同投出来

服务组合定了，价格跟着组合走。三轮专项议事会一步步推进：

1月26日，首次会议确定方向，将目标价格定为每平方米每月2.7元。4月1日，6名委员现场依法联名发起倡议，启动由大良街道城建办指导、德和社区发起，通过官方平台正式启动全体业主表决的法定流程。4月23日，逐条讨论合同细则，委员无异议，同步补齐法律程序。

三次会议，从协商方向，到服务方案，再到合同合规——在没有业委会的小区，这场协商走完了全流程民主协商。新合同连同议定的320项服务内容一起公示，每一分钱对应什么服务，白纸黑字。

6月1日，项目向德和社区线上发起业主大会投票。整个投票过程公开透明、全程留痕。最终，方案以投票人数和面积均超双三分之二的高参与率以及99.41%的高同意率通过。

治理见成效：欠费结清，邻里组团“抄作业”

变化最先出现在缴费窗口：之前不愿意缴费的业主，主动来找管家结清。

协商机制也留了下来。党群共建议事会持续运行，一季度一议。最近一次议题是水表过户——目前金域滨江花园已完成抄表到户，业主以后可以直接向供水局交水费。

外部的认可跟着来了。相邻项目金域滨江一、二期业主参照该模式对弹性定价合同进行表决，同意率均超99%。

回看金域滨江花园这半年：服务拆成清单，业主逐项选；价格跟着服务走，议事会协商定。把服务的组合权和价格的表决权交还给业主，没有业委会，也能把物业费的事谈明白。

图片来源：佛山万科物业

(编辑：梁智鹏)