“带押过户”政策发布，风险点请记住

在多地推广实施二手房“带押过户”实践的基础上，中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称通知)。业内人士认为，该项政策的推广落地，将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。

　　但同时，该项政策涉及到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出现的风险。律师提醒，整个流程中，如果没有顺利解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，购房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化。

　　各地实践得到认可 降低交易成本

　　通知称，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。”

　　不过，尽管有《民法典》的上述规定，在二手房买卖交易中，“带押过户”仍存在多个难点与风险点。比如，贷款银行往往会通过约定的方式，明确“不动产在抵押期间禁止、限制转让”，这种情况下，抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先偿还贷款，再办理过户，从而拉长了交易时间，增加交易成本。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬称，《民法典》在2021年生效后，由于带押过户存在一定的风险，并没有立刻实际落地，如今不少城市的实务操作，正是在这个法条的基础上展开的。

　　为了实现先偿还贷款、再办理过户的目的，就需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式，给买卖双方带来一定的资金压力，甚至要借助高息、高风险的“过桥贷”。

　　易居研究院研究总监严跃进对中新经纬说：“按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均下来，在出售该套房源时，贷款本金余额预计会在50万元左右。按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践，这50万的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明显加快。”严跃进还认为，两部委出台的上述通知说明，过去各地“带押过户”的试点和案例，已经获得认可，具备了推广的可能。

　　通知提出，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

　　根据自然资源部、银保监会公布的数据，中国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中指研究院市场研究总监陈文静称，目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

　　中新经纬注意到，上述通知发布后，已经有多个地方和金融机构予以响应。

　　业内提示注意事项 优化交易流程

　　“带押过户”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方，需要注意一些风险。

　　王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。对于买方而言，第一，必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。

　　第二，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。

　　第三，注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。

　　第四，作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。

　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“带押过户”的推行中，金融系统、不动产部门在配合协作、优化工作流程方面还有优化空间。比如，在买方贷款无法落实的情况下，就办理了转移登记，会损害买卖双方利益；银行可能会担心贷款业务流失(买方在他行贷款)，也担心过户后买方贷款无法落实，导致抵押权落空。这些问题的解决，需要相关部门根据各自诉求制定出完善的交易流程。

　　自然资源部、银保监会的通知强调，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

(编辑：张盈莹)