佛山楼市待回暖:“小阳春”失约,5月是关键

2022-04-28 14:30 来源:南方日报

对房地产市场来说,今年的“倒春寒”有点长。一季度,佛山楼市虽然逐月成交情况呈现环比回升之势,但就整个季度看,各项指标同比往年几近腰斩,商品住宅供应面积97.7万平方米,同比下降50%;成交面积181.6万平方米,同比下降43%;成交金额322.9亿元,同比下降45%。

进入4月,受清明假期影响,小长假期间佛山住宅网签仅315套,为近五年内的新低。疫情进一步暂缓了供求节奏,不少开发商的供给计划向后推迟,公共场所人流减少也对成交造成了一定影响。

佛山的楼市怎么走?梳理过去三年数据可以发现,“五一”前后佛山楼市往往会迎来供求关键节点,不论是存货加推还是新盘亮相,5月份都将成为开发商冲刺上半年业绩的窗口期。加上今年因疫情积压的部分需求集中释放,佛山房地产市场或将在5月份迎接迟来的“小阳春”。

土地市场仍在低位

商住地出让面积同比降31%

土地市场被视作楼市的“晴雨表”。就前四个月表现看,佛山土地市场仍在“蛰伏”。

根据佛山市公共资源交易中心、佛山中原战略中心统计数据,一季度佛山合计成交12宗商住、商服用地,其中商住用地7宗,全部为底价成交,成交金额73.8亿元,同比下降29%;成交面积49.6万平方米,同比下降31%,成交楼面均价为6728元/平方米。

佛山土地市场交易主要集中于农历年后。其中,2月佛山商住、商服用地成交7宗,成交率87.50%,成交率较2021年第四季度提高38个百分点。

3月以来,土地市场活跃度继续走高,但对比去年仍属“低开”。按佛山市公共资源交易中心数据统计,当月全市商住、商服用地成交5宗;成交面积32.19万平方米,环比上升85.06%,同比下降79.19%;成交金额40.97亿元,同比上升7.51%,并且全部以底价成交。

从区域分布看,商住、商服用地成交主要集中在南海区和顺德区,不乏面积大、区位条件优越的地块。备受关注的有位于佛北战新产业园的狮山兴业路东侧地块,以及顺德的驹荣北路站TOD地块,后者是今年以来全省成交土地面积最大的一宗住宅商业文体综合开发项目地块,规划计容建面超50万平方米,在顺德区委、区政府的大力支持下,拍出7天内实现了“拿地即开工”。竞得方华润置地表示,将为项目投入更多的资源,建设成为大良规模最大的TOD商业综合体项目。

不过从整体情况看,一季度佛山出让土地仍以规模小、单价低、总价低的地块居多,3月份除华润拍得地块之外,剩余4宗地均位于佛山市西部区域,房地产咨询机构认为,这些地块“适合作为企业首进佛山,或者多元化地产类型等尝试性开发的试验田”。

着眼全年,佛山的土地供应结构或将有所调整。从日前公布的2022年度佛山国有建设用地供应计划看,今年佛山国有建设用地计划供应总量将控制在1514万平方米,较去年下降3.9%,其中,住宅用地计划供应量同比去年下降16%,为近五年来最低值,与之相对,工业仓储用地将有所增长。

  佛山临广州片区有望跑出楼市复苏“加速度”。南方日报记者 戴嘉信 摄

佛山临广州片区有望跑出楼市复苏“加速度”。南方日报记者 戴嘉信 摄

楼盘推新积极性不高

3月商品住宅成交额同比大幅下降

楼市传统意义上的3月“小阳春”没有来。

佛山中原战略中心统计显示,单看3月份,佛山商品住宅供应面积52.2万平方米,同比下降37%;成交面积74.2万平方米,同比下降48%;成交金额133.3亿元,同比下降49%。“环比虽有不同程度的增幅,但与同期相比市场热度不可同日而语。”该机构评价。

作为往日供给最活跃的地区之一,佛山市顺德区楼盘推新的积极性不高,供应量同比减少约七成,以致顺德楼市进入短暂的去库存阶段,供求比仅为0.36。佛山传统中心城区禅城,同样进入余货持销阶段。南海区依靠中东部以及邻近广州的片区支撑,成交略有增幅。分区域看,顺德成交面积26.9万平方米,其次是南海17.2万平方米,三水11.8万平方米,禅城9.93万平方米,高明8.3万平方米。

市场行情反映在房企业绩上,据克而瑞广佛区域发布的《2022年1—3月佛山房企销售排行榜》,从权益、流量两大维度数据来呈现房企的业绩表现,规模、集中度等指标纷纷下滑。

“3月佛山整体商品房市场成交有所复苏,但从同比维度看仍与去年差距甚大,毫无疑问,与之挂钩的房企业绩也深受影响。”该报告称,与去年同期作对比,各梯队房企权益销售业绩均有三成以上的缩水。

其中,TOP3梯队房企权益规模仅72.8亿元,同比下滑超四成;TOP10房企权益规模153.9亿元,同比下滑38.6%;TOP20房企权益规模212.9亿元,同比下滑35%;TOP30房企权益规模253.8亿元,同比下滑33.2%。

规模缩水的同时,与去年同期相比,头部以及腰部房企对于市场的把控度也有所下降,各阶梯房企的市场集中度同比均下跌。下滑幅度最大的是TOP10房企,市场集中度由去年同期38.1%下滑至33.6%;此外,TOP3房企市场集中度由18.5%降至15.9%,TOP20房企集中度由49.7%降至46.4%,TOP30房企由57.7%降至55.3%。

4月清明假期之后,佛山楼市一度出现“好势头”,供求开始复苏,但因广佛疫情形势发生了新的变化。“4月第一周的好势头在第二周急转直下。”贝壳佛山研究院相关负责人表示。

4月6日,佛山市住房和城乡建设局发布《关于加强房地产项目销售及中介服务场所疫情防控工作的通知》,要求一个销售人员每次只接待一组客户,不得安排两组以上客户同时参观样板间;销售现场要控制总人数,分批销售,不得举办集中式宣传、营销等公众聚集活动。

据记者不完全统计,佛山有至少5个住宅、商业项目延期推售或转战“线上”。

盯紧“黄金周”

5月市场活跃度有望提升

受经济下行压力、疫情影响、房企资金问题等多重因素的作用,去年下半年以来,国内房地产市场整体呈现下行走势。放眼全国,国家统计局官网发布数据显示,1至3月,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。

不过值得关注的是,国家统计局同时公布的投资数据显示,一季度全国房地产开发投资同比增0.7%,仍呈正增长态势。

4月18日国新办发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖就2022年一季度国民经济运行情况答问时指出,尽管当前房地产销售在下降,但是也要看到,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。

4月19日,人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,强调金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,更好满足购房者合理住房需求。

“失约”的小阳春还会来吗?一个信号是,4月15日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,3月各线城市商品住宅销售价格继2月环比上涨之后,继续趋稳。对此,中指研究院指数事业部分析,当市场情绪有所回升时,一线城市及其他热点城市市场将率先恢复。

就佛山而言,往年“五一”黄金周前后,都是楼市的供求高峰期。即使是疫情下的2020年5月,佛山全市依然迎来14个楼盘推售,至6月翻倍至30余个项目争夺市场;2021年5月,佛山大多数新楼盘采取集中式开卖完成首次推售,整体去化率超六成,部分达八成以上,购房需求走强,而房企也由5月进入上半年的业绩冲刺期。

“当前佛山购房政策表现为稳中微调,人才卡门槛已阶段性下调试探市场,值得关注的是,随着广佛疫情得到有效控制,且当前临广板块价格相对平稳,广佛交界处的楼盘或将率先复苏。”广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣表示。

在张颖欣看来,当前,佛山不少项目常态化推出优惠促销、低调进行开卖和加推,新盘抢跑亮相,品牌房企也充分紧抓节点机会,带领旗下项目开展大型优惠促销活动,例如,万科就已官宣旗下6个住宅项目推出无忧购房节。

可以预见,尽管市场仍在低迷中探索,销售下行压力仍然较大,但部分城市在经过政策调整、供应释放后,市场成交同比跌幅出现收窄,市场信心出现进一步回升的契机。


文/南方日报记者华声宇 叶洁纯

(编辑:欧肖钰)

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