推出参考价机制的大湾区三城,二手楼市如何了?

2021-10-12 15:45 来源:南方+

在如今的大湾区各城市中,深圳、广州、东莞分别在今年2月、8月和10月出台了各自的二手住房参考价机制。三座城市都公布了一批二手住宅小区的参考价格,而在价格选取制定和具体实施细则方面,三座城市各有差异,但万变不离其宗。

今年以来,大湾区不少城市针对房地产市场进行了加码调控,除连续加码新政的广深莞三地外,佛山在5月调整了公积金贷款规定,此前一直鲜有调控的惠州,也在大亚湾、惠阳等片区采取了非本市户籍限购措施。

调控政策的加码促使着市场的降温,至少在广深莞三地,二手住房市场已经进入下行通道。

深圳一处住宅小区  南方+ 葛政涵 拍摄

深圳一处住宅小区 南方+ 葛政涵 拍摄

二手房市场齐降温

二手房参考价机制的起点便是深圳。自2月发布后,在贷款等措施跟进的基础上,深圳二手房市场降温已十分明显。

深圳市房地产信息平台数据显示,9月深圳二手商品住宅成交16.93万平方米,共1765套,同比下滑了78.33%,并且连续多月保持了70%左右的降幅,且自3月以来,成交套数也在逐月减少。

而国家统计局的数据显示,深圳二手房价格已连续四个月呈现出环比下滑。

在广州,8月末刚刚出台二手房机制,并公布了96个小区的参考价格。此后的9月,市场表现也已初步显现。

广州中原研究发展部数据显示,9月广州二手住宅成交量(自助网签+中介网签)6198宗,环比8月下降27.4%,同比则大减56.0%,创下近年来的成交最低位。同时二手网签均价也进入下进行,为26620元/平方米,环比下降约4.6%。

 

而在东莞,在今年以来多轮调控的作用下,二手楼市在参考价机制出台前就已现降温。

根据东莞市住建局的公开数据,当月该市二手房网签1682套,与7月时的1775套相比差别不大,但与去年8月的3367套不可同日而语。

而另据诸葛找房数据研究中心数据,今年中秋假期东莞二手房成交48套,而“十一”假期东莞仅成交27套,成交量较中秋假期下跌44.3%,较去年同期下滑88.9%。

市场是否下行?

事实上,在整个今年三季度,国内各地二手房市长成交规模已出现持续收缩。

克而瑞研究中心称,2021年1-8月国内20个热点城市二手房累计成交面积11364万平方米,同比增长23%,虽市场表现好于往年同期但同比增速较上半年显著回调。其中7-8月份,成交量累计2439万平方米,较去年同期回落27%。截至季度末,核心城市成交规模回归2019年水平,杭州、青岛、厦门等上半年行情火爆的核心城市规模显著下降。

而在大湾区,东莞二手市场持续回落,前8月累计同比增速扩大至29%,佛山上半年曾迎来成交量翻倍增长,但因周边广深莞等地调控辐射,令成交受限,7-8月成交规模同比减少16%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,三季度各类政策管控下,购房需求入市的动作显然少了,各类观望情绪增加。随着四季度的到来,各类购房需求或会继续释放。

一手和二手楼市在参与主体、成交方式、价格规律等方面存在一定程度的差异,但两大市场会相互影响。有业内人士向南方+记者表示,广深莞三地的二手住房参考价机制,正是要以二手市场作为切入点,向一二手市场相互作用、联动上涨的现象“对症下药”。

广州一处住宅小区 南方+ 葛政涵 拍摄

但今年以来,市场出现了新的变化——在信贷收紧的作用下,部分热门城市出现了二手房“停贷”现象。与此同时,在张家口、株洲、江阴、菏泽、岳阳等部分三四线城市,则发布了楼市“限跌令”。市场出现了明显的分化态势。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市防止降温过快很可能成为未来政策趋势。近两年来楼市调控越发严格,不断出台对热点城市的新房、二手房的“限价令”。虽然房价大涨会放大金融风险,但是房价过快遇冷也同样不利于市场稳定。最近全国多个城市出台“限跌令”,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

【见习记者】柴亚娟

【记者】葛政涵

【统筹】冯善书


(编辑:刘陈缘)

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