上半年上市房企60健康指数:16家房企体检不合格

2021-10-12 15:18 来源:南方+

2021年上半年上市房企60健康指数 南方+ 刘子葵 制图

近日,记者从南方产业智库发布的2021年上半年中国上市房企60健康指数(HFI-60)看到,在纳入监测的中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、万科集团等60家中国A股和H股上市房企中,有44家房企处于“健康”(60-100分)状态,在所有受监测房企中占73.33%,其中,中海发展、华润置地、龙湖、招商蛇口、保利、万科和世茂7家被定义为“非常健康”(80-100分),占11.67%;同时,16家企业处于“不健康”(0-59分)状态,占26.67%。其中,华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团、华远地产4家房企被定义为“非常不健康”(低于40分),占6.67%。


健康状况  南方+ 周中雨 制图

值得注意的是,相比2020年全年的榜单,花样年控股、正荣地产、阳光城、信达地产和蓝光发展出现异常变化——从“健康”下滑到了“不健康”阵营,蓝光发展甚至直接变为“非常不健康”状态。与此相对的是,世茂、万科、招商蛇口上半年在企业运营、财务风控和践行社会责任等方面表现出色,从“健康”进入到“非常健康”的状态。

根据南方产业智库分析,近年进入HFI-60指数排名TOP10的企业相对比较稳定,中海发展、华润置地、龙湖、保利、世茂、新世界、龙光7家房企连续两年均保持在健康房企TOP10行列,而今年上半年,万科、招商蛇口、华侨城成为TOP10健康榜单新晋房企。不过,处在HFI-60指数末10位的“不健康”房企中,变化却较大。除了恒大、泰禾、华远地产以外,其余7家房家均为新面孔,包括信达地产、中交地产、国瑞置业、华夏幸福、蓝光发展、金融街、富力。有进就有出,珠江实业、大悦城、首创置业等排在2020年HFI-60指数末10位的房企今年上半年排位则略有提升。整体来看,有30家房企健康指数排名下滑,健康状况变差,比如金地,对比2020年底,从第10位下滑到第33位,排名下滑23位,除此之外,排名下滑幅度较大的房企还有信达地产下滑37位,金科下滑29位,远洋下滑26位,蓝光发展下滑21位。

从企业性质来看,南方产业智库HFI-60上市房企健康指数监测的60家房企中,有15家为国企(包括混合制企业),其中有6家位列健康指数TOP10房企榜单,占国企总数40%,包括中海发展、华润置地、万科等。且国企中,超七成都处于健康状态(60分以上)。在健康指数TOP10企业中,四家民企为龙湖、世茂、龙光、新世界发展。

从上市区域来看,60家受监测房企中在A股上市的有25家,H股上市的有35家。其中,在25家A股上市房企中,共15家房企处于“健康”状态,10家房企处于“不健康”状态,其中还有四家处于“非常不健康”状态。在35家H股上市房企中,共29家房企处于“健康”状态,6家房企处于“不健康”状态。

从总部所在地来看,本次监测的60家上市房企中,26家总部位于粤港澳大湾区,占比约42%,15家位于京津冀区域,占比约25%,12家来自长三角地区,占比20%,余下的还有来自成渝、福建等区域房企。健康TOP10房企中,8家房企总部设在粤港澳大湾区,其中2家位于广州,6家位于深圳。健康TOP10房企中,仅龙湖和世茂两家总部不在粤港澳大湾区,总部分别在北京和上海。

60家房企销售规模持续扩张,八成增收不增利

据南方产业智库监测,上半年纳入HFI-60指数监测的房企,规模延续扩张,销售和营收大幅提升。监测的60家房企全口径销售总额超过5万亿元,有18家企业销售规模超过千亿元,17家全口径销售额在500亿至1000亿之间。虽然从全口径销售额上来看,各大房企的销售业绩表现不错,但实际权益销售额占比却并不理想,部分房企的权益销售额不足六成,绿城中国、大悦城的权益销售额占比仅五成左右。在营收方面,有48家企业总营收同比去年有所增长,其中有5家企业营收同比增长超过100%,分别是瑞安房地产、建发国际、华远地产、中国金茂和新城控股,其中瑞安房地产营收领涨,涨幅超过600%,其次为建发国际,涨幅近200%。然而,也有12家房企营收同比下滑,分别是合景泰富、时代中国、华发股份、中国恒大、中交地产、蓝光发展、华夏幸福、路劲、信达地产、华联控股、嘉华国际和泰禾集团,其中泰禾集团营收下滑最为严重,下滑近74%,嘉华国际和华联控股营收下滑70%左右。上半年陷入债务危机的三家房企泰禾、蓝光发展和华夏幸福营收皆出现大幅下滑。

总营收TOP10  南方+ 周中雨 制图

从利润方面来看,被监测的60家企业毛利润总值约为5317亿元,与2020年同期相比下降5.7%,与2019年同期相比下降了12%左右,近三年来,毛利润呈持续下降趋势。被纳入监测的60家房企,毛利润均值约为89亿元,处于均值水平以上的企业共19家,包括碧桂园、万科、恒大、龙湖等。其中超过40%的企业出现毛利润下滑,下滑最多的为蓝光发展,下滑幅度达114%,其次为华夏幸福,下滑93%。这些毛利润下滑的房企中60%以上为营收实现增长的房企。其次是纳入监测的60家房企归母净利总额约为1885亿元,与2020年同期相比相差不大,与2019年同期相比,下降了18%左右。这60家房企,归母净利均值约31亿元,几乎也与去年同期持平。

净利率top10  南方+ 周中雨 制图

从盈利能力方面来看,被监测的60家房企中52家房企出现了毛利率下滑,占比超过85%,其中有14家企业毛体率下滑超过10个百分点,分别是新世界发展、中国恒大、中国金茂、花样年控股、大悦城、信达地产、金地集团、华侨城、华远地产、瑞安房地产、蓝光发展、华夏幸福、金融街、国瑞置业,销售毛利率下滑最为严重的三家房企是华夏幸福、蓝光发展和瑞安房地产,分别同比下滑42个百分点、33个百分点和25个百分点。有8家企业毛利率同比增长,分别是泰禾集团、珠江股份、时代中国控股、华发股份、深振业、招商蛇口、保利置业集团和嘉华国际,泰禾集团的毛利率同比增长最多,超过20个百分点。被监测的60家房企中42家净利率同比下滑,其中净利率下滑超过10个百分点的企业有6家,分别是合生创展集团、金地集团、中国金茂、蓝光发展、华夏幸福、泰禾集团,下滑最严重的三个企业是泰禾集团、华夏幸福以及蓝光发展,下滑幅度分别超过70个百分点、60个百分点以及50个百分点。房地产行业代表盈利能力的指标毛利率和净利率下滑趋势明显,背后原因复杂,包括拿地成本高、新房限价以及销售费用、管理费用和财务费用三项费用升高等多重因素。

净利率后十  南方+ 周中雨 制图

23家“全绿档”,6家“三道红线”全踩

“三道红线”指剔除预收款项资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比大于1。通过各家房企发布的2021年中报以及同花顺iFind的数据信息,对纳入上市房企60健康指数(HFI-60)监测范畴的企业进行“三道红线”的测算,零踩线“全绿档”房企有23家,踩一道红线的“黄档”房企22家,踩两道红线的“橙档”房企有9家,三线全踩的“红档”房企有6家。“全绿档”的23家企业是华联控股、新世界发展、瑞安房地产、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、合生创展、路劲、龙光、信达地产、保利地产、金辉控股、世茂、龙湖、雅居乐、远洋、华侨城、越秀地产、建发国际、金科股份、佳兆业、万科、宝龙地产。这其中不乏中国海外发展、华润置地、保利地产、世茂集团、龙湖集团、越秀地产等规模的大型房企,从去年年报时便已经保持“全绿”,今年得以继续,万科在经历长期“黄档”之后,此次成功降为“绿档”。“全红档”的企业有6家,分别是国瑞置业、富力地产、华远地产、华夏幸福、蓝光发展和泰禾集团,事实上,这些处于“全红”状态的房企,去年年报时这些企业就已经陷入“三线全踩”的局势中。特别是泰禾集团、华夏幸福与蓝光发展这三家企业都遭遇了流动性危机,企业正常生产经营收到重大影响。从中报及各类公告也可以看出,这三家企业在持续亏损,债务逾期也不断滚动。

三道红线全踩  南方+ 周中雨 制图

被监测的60家房企中,剔除预收款项资产负债率超标的企业最多,超过一半,有34家。剔除预收款项资产负债率也是三条红线中最难降档的指标,更是绝大多数房企的“踩线”主因。除6家“全红档”房企和10家踩两道红线的“橙档”房企,剔除预收款项资产负债率全部超标外,踩一道红线的22家“黄档”房企中,也有多达18家房企是因为剔除预收款项资产负债率指标不合格,包括金地集团、大悦城、旭辉控股集团、正荣地产、花样年控股、绿城中国、首创置业、香江控股、合景泰富集团、美的置业、中国金茂、融创中国、新城控股、时代中国控股、碧桂园、中国奥园、阳光城以及中梁控股。降低剔除预收款项资产负债率,需要综合平衡总资产、总负债及预售楼款间的关系,对房企的开发、销售、回款、周转等方面都有很高要求,因此面对剔除预收款项资产负债率超标,不少房企只能按照自有节奏进行把控。

“三道红线”指标中,净负债率超标是企业踩线的第二大原因,被监测的60家房企中有13家该项指标超标,除6家“全红档”房企外,还有7家“橙档”房企,分别是金融街、首开股份、保利置业集团、华发股份、绿地控股、中交地产、珠江股份。值得注意的是,踩两道红线的“橙档”房企中,荣盛发展和中国恒大的净负债率是达标水平,反而是现金短债比指标不达标。被监测的60家房企中,现金短债比指标不达标的企业有12家,除了6家“全红档”房企,和荣盛发展、中国恒大这两家位于“橙档”的企业以外,还有4家是仅踩一道红线位于“黄档”的企业,分别是嘉华国际、深振业A和融信中国、葛洲坝。


(编辑:刘陈缘)

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