自“十一”黄金周成交大幅跳涨之后，近一个月来，佛山楼市热度维持在较高水平。24日，佛山“有形之手”再度发力，出台9条楼市新政策，进一步促进存量消化、降低购房者的负担。
“银十”收官在即，佛山新房成交量有望翻番。截至10月27日，佛山本月新房网签套数，已接近9月（2967套）的两倍。接下来，伴随更多新政策细则出炉、利好落地，佛山楼市的“丰收季”有望延续至年底。
业内认为，在佛山9条楼市新政策的推动下，短期内，二手房挂牌量将有明显提升，参与城中村改造的开发商也将获得更大资金支持。长期看，在对好地段、高品质住宅用地的统筹供应和规划之下，未来将有更多“好房子”进入市场。
网签维持高位
黄金周冲高后小幅回落
“十一”期间，佛山楼市走出了一波倍增行情。由于网签数据的滞后性，成交情况在随后的几周内陆续体现出来。
总体来看，冲高之后的市场，出现了小幅回落之势，但仍处于年内高位。其中，10月第二周（10月7日—13日），新房网签量达到1898套，环比上升302.12%，是今年以来成交量最高的一周；第三周（10月14日—20日），新房网签量1660套，环比下降12.54%；第四周（10月21日—27日），新房网签量1584套，环比下降4.58%。尽管经过两周的回落，网签量仍远高于年内其它周度水平。
按此估算，佛山10月新房网签量比9月翻一倍，已是大概率事件。
不止是新房，二手市场同样热度不减。10月第二周至第四周，佛山二手房网签量分别为1012套、1249套、1153套。周度成交千套，是衡量佛山二手市场状态的一条重要水平线，而连续“过千”意味着市场“重回正轨”。
在新政策的推动下，未来佛山二手房市场“后劲十足”。10月24日，佛山出台的9条新政策之一——“取消住房交易限制性政策”，对于佛山禅城等重点区域相关街道，取消再上市交易限制，商品住房自取得不动产权证之日起即可上市交易。
“短期内二手房挂牌量会增加，佛山市场吸引力将进一步增强。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，由于增值税等减税政策即将出台，持有年限较短的二手房房源会加快挂牌。换言之，这意味着后续次新房的供应量会有较大增长，从而影响二手房的供应规模和结构，对于新房交易而言也会分流部分购房需求。
在合富研究院高级分析师曹绍林看来，此举与房地产“四个取消、四个降低”政策导向非常吻合，是根据市场阶段性特征进行的必要调整。他提醒，接下来，不论是政策细则制定，还是市民二手房交易，都要考虑税费的问题。
不论是促进新房销售，还是活跃二手房市场，这些是佛山“优化存量”的重要抓手。有机构指出，当前，佛山新房库存去化速度、二手挂牌量，均处于高峰值，新政利好之下，是购房者“上车”的好时机。“建议大家从自身需求出发，优选地段核心、配套完善的品质楼盘，若居住需求迫切，也可以多看看市面上现房销售的项目。”该机构负责人表示。
力促存量消化
开发、需求端双双“减负”
对二手房市场的刺激只是“冰山一角”。佛山9条新政策是从优化存量、严控增量、提高质量、规范市场和加大公积金支持方面多维度发力的。
10月17日，国务院新闻办公室就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会。会议指出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
作为对“城中村改造”以及房地产存量优化工作的落实，佛山新政策明确，支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。优化存量商品房收购与安置，按照一次交易的方式，符合规定的降低税费。国有企业作为改造实施主体购买存量商品房用于村民安置的，作为项目成本不予考核。
未来参与城中村改造的房企将获得更多支持、开发压力有望减轻。
“这既利好推进城中村改造，也将持续促进新房项目去库存。”中指研究院华南分院研究总监杨永俊认为，佛山部分区域的城市面貌亟待更新、人居环境有待改善，城中村改造需求相对较大。此次新政有助于消化库存的同时，避免重复建设，降低城中村改造的整体成本，加快改造项目的推进，升级城市面貌、人居环境。
严跃进进一步指出，新政策有三点值得关注。首先是资金来源，后续城中村改造专项借款的投放力度会加大，有助于相关企业获得更多资金支持。其次是提及“一次交易”模式，意味着会简化城中村改造及房屋收购流程，有效加快节奏和效率，持续降低工作的税费负担。再就是“项目成本”概念，这次提及购买存量住房进行房屋安置，纳入项目成本并不作考核，将使得相关国企收购此类项目的动力和积极性增加。
“总体来说，佛山‘专项借款购置存量房源—住户安置—推进城中村改造’模式，对其它城市的城中村改造工作具有较大启发。”严跃进说。
除了通过大项目“去库存”，佛山也正持续为购房者“减负”。
本轮新政策提出“允许缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款，转为个人住房公积金贷款”（即支持“商转公”），是市民关注的焦点。
“商转公”将为购房者省下多少钱？近期，五年期LPR以及存量房贷利率下降后，佛山市存量房贷利率水平普遍在3.3%左右，首套住房的公积金贷款利率为2.85%，两者相差约45个基点。
按此计算，以等额本息还款的100万元、30年期限贷款为例，在住房贷款“商转公”后，购房者每月月供可节省约240元，30年贷款可减少利息支出超8万元。
需求特征显现
未来要建更多“好房子”
“此次‘减负’政策，将进一步拉动改善型购房需求。”万科世纪灯湖瑧府项目负责人信心满满。他表示，该项目是城市核心板块的改善楼盘，佛山新政明确二孩家庭首套房公积金贷款额度可上浮20%，对于首套房购买该项目143平方米产品，有一定程度促进作用。
同时，允许144平方米以上“豪宅产品”使用公积金贷款，一定程度上降低了改善客户的购房压力，原商贷客户也可以选择转为公积金贷款，利好购买187或237平方米大平层的业主。
“当然，新政的能量，还有待银行以及公积金中心更详细的实施细则出台之后才能进一步释放。”多名房地产销售负责人表示。对此，佛山市住房公积金管理中心回应，佛山正进行“商转公”政策细则的研究制定，待履行相关法定程序后发布。
改善型需求增长，是佛山楼市的长期趋势，尤其是在成交升温背景下，这个特征被进一步放大了。
“这一现象背后，主要有两方面原因。”贝壳研究院佛山分院院长董晓丹表示，一方面，近两年出让的地块素质普遍较高，开发商更倾向于打造改善产品，从而增加了改善产品的供应；另一方面，看到地段更好、产品力更强的新房，改善群体有动力进行置换，也抬升了中大面积段的成交占比。
“十一”期间，佛山新房网签的户均面积为124.8平方米，比历史户均面积提升16.7%。其中，90平方米以下购房套数占比仅3%；90—144平方米三房、四房户型仍然是成交主力户型，占比约75%；144平方米以上的大户型成交占比提升至22%。
顺应这个趋势，本轮新政策提出，以市场需求为导向,以区为单位，供需平衡把握好土地出让节奏，统筹区域好地段、高品质住宅用地供应。优化规划设计条件，建设“好房子”，满足多样化改善性需求。
佛山市住建局在政策解读中称，从市场需求看，佛山购房消费大户型、改善性住房需求增长明显。以区为单位推进土地出让，通过有计划、有节奏的优质土地投放保障市场供给，引导市场预期，将稳量提质、价质相符，做好精细化管理文章，对提振市场信心和预期、提高土地资源节约集约利用水平具有重要意义。
“供地节奏要紧紧与销售行情止跌回稳的目标相结合。”严跃进提醒，若是后续新房销售持续向好，那么供地方面其实有较好机会，关键要适当关注二手房挂牌量和消化等情况，若二手房分流了一部分购房需求，推演来看，也会影响土地供应的规模。