佛山市区住宅租赁市场缘何低迷？
“我挂牌出租位于桂城叠滘的一套物业，挂了一年还租不出去。房子面积65平方米，二房一厅，每月租金800元。”近日，朋友老陈向笔者表达了疑问。
老陈说，叠滘区域二手房价格这几年涨了不少，租金价格却纹丝不动，他对佛山租赁市场感到很迷惑。
老陈的这套物业位于楼梯楼的8楼，所在区域为禅城、桂城的接合部，附近交通便利，楼下就有超市和菜市场，生活方便。
事实上，佛山部分区域的物业都存在这种房屋租金与售价不匹配的“怪圈”，空置率比较高。问题究竟出在哪里？
住宅销售价格不断攀升，但房租价格却多年未变。图为佛山新城保利东湾。/梁瑞卓摄
供求关系决定房租水平
改革开放以来，佛山住房建设力度很大，巨量的商品房、房改房、自建房、商住公寓逐渐进入租赁市场。激烈的竞争之下，佛山住宅租金水平上涨得很慢。
那么，为什么佛山二手房市场供应量大价格却上涨？因为房价与租金是两个估价体系，大多数情况下，两者是脱节的。
房价、租金均由供求关系决定，其中前者由住房市场的供求关系决定，后者由租赁市场的供求关系决定，住房市场与租赁市场既关联又独立。买房大多是为了自住，不是为了出租，所以租金水平对房价影响不大。一个城市人口增长，宏观上货币政策比较宽松，有效投资渠道欠缺，那么不动产就会上涨。而影响房租的是普罗大众的工资、基本生活保障水平以及供求情况。这是两股道上跑的车，不能简单类比。
居住环境跟不上是主因
如今，佛山租房主力军是白领与服务业人员，大部分是80后、90后、00后。他们对居住环境、生活便利度、交通通达性都有一定要求。
“在90后们看来，在叠南、鲤鱼沙等区域租60平方米、70平方米的两房，还不如租舒适的公寓。”合富研究院高级分析师曹绍林说，“一套公寓每月租金1400元/月～1600元/月，如果两个人合租，每人每月租金支出不过800元，与旧城区单体楼两房租金水平相差无几。”
以禅桂新为代表的佛山中心城区公寓管理完善、环境舒适。上下楼有电梯代步，楼下一般有地铁、公交、超市与丰富的餐饮配套，生活很方便，对重视居住体验的90后、00后颇具吸引力。
而旧住宅楼有以下缺点：一是没电梯，租户每天爬几次高楼颇感吃力，一般5楼以上的住宅更是乏人问津。二是物业管理不善，脏、乱、差甚至存在治安漏洞，有时还会无缘无故断电。三是住所附近没有公交、地铁与商业配套。
比如，桂城万科A32复式公寓、禅城万通广场、万科金域广场租金不算便宜，出租率很高，而禅城鲤鱼沙、桂城南约、桂城叠滘等区域租金便宜，却租不起价，甚至面临长时间空置。
怎样的房子才好出租？
在租赁升级的时代，购买租赁物业不能仅看价格因素就下手，而是应该从地段、交通、配套等多个角度进行考察，才能买到容易出租的房子或公寓。
首先看交通通达性。交通枢纽——地铁沿线或公交接驳枢纽站附近及其沿线是租房者热衷的地方。租房时，租客想要找到工作地点附近的合适房源十分困难，那么可以公交或地铁直达的区域就成为租房首选。公交站、地铁口附近区域都是租房热门区域，这里的房子要比交通不方便的房子好租很多。
装修配套全的房子容易出租。对于租房族来说，当然是希望生活越舒适越好，房屋的朝向、通风、采光好，家具家电比较齐全，房屋干净等都是租房时要考虑的问题。如果房子装修漂亮干净、配套齐全，再加上一些温馨特色的条件，往往容易俘获租房者的心。所以，购买地铁沿线的公寓，尤其是邻广区域的公寓更容易出租，且租金也不会便宜。
三看物业管理。物业管理好，让租户有获得感、舒适感、安全感，更容易得到租户的认同。
综上所述，好的租赁物业，出行便利、室内装修、物业管理，一个都不能少。
文/韦廉
（责任编辑：刘陈缘）
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