住房按揭还款方式有两种，等额本息还款法与等额本金还款法，前者每月还款金额相同，利息负担较大，后者是前高后低，但利息负担较低。
很多购房者在选择还款方式时，都会权衡两者的利息负担。等额本金还款法，由于前期还款比例多，利息负担较低，但前期还款压力大，所以购房者需要根据自己情况选择合适的还款方式。
还款期限方面，年限越长利息越多，一般30年的利息已经超过本金。“我花200万买套房，加上利息，等于花了400多万元买房。”不少购房者抱着这样的想法，往往会对比各种还款法、还款年限，尽量减轻利息负担。
在办理住房按揭时，不少购房者会有选择焦虑症，不知选哪种还款方式，哪个贷款年限，什么时候提前还款最适宜。他们为减轻利息负担，大多会提前还款，还部分或全部。无论是哪种还款方式，前期还款利息占比较大，特别是前1/3还款期限内。
贷款100万元，30年等额本息，按目前首套5.2%年息计，前10年的还款利息为434019元，已还本金仅159020元，利息已还44%，本金仅还15.9%，此时再提前还款，就很不划算。因为提前还的，本金占了大比例。从理财角度来看，这样很吃亏。
其实，住房按揭是一种政策性住房贷款服务，贷款利率低、年限长，只需小比例的首付就能买到房。提前拥有住房，还避免购房占用大量资金，其他资金可以用于投资、理财。
从长远来看，住房价格是呈上升趋势的。按4%的通胀率计算，100万元现金，10年、20年、30年后，购买力分别相当于67万元、45万元、30万元，每10年贬值约33%。如果工资同步增长，供房者月供压力相当于每10年减负33%。
因此，住房按揭策略，能贷多长贷多长，首付能多低要多低，选择等额本息还款法。至于提前还款，除非你有更好的融资渠道，否则不建议提前还，还款期限过了1/3就更不要提前还。目前有些中长期的抵押消费贷或经营贷，利率远低于房贷，可选择提前还贷，转换为此类抵押贷，减轻利息压力。抵押贷一般为五年以内，最长十年，五年以内不建议转换。
可能会有部分购房者想，我买楼是住一辈子的，房价的升跌与我无关，此外也没有其他投资渠道，有钱就提前还贷，利息少一分是一分。但这种片面的理财观是随时可变的。当你急需大笔资金而又求助无门时，也许会后悔，当初为什么给太高首付，或是提前还了贷。
文/梁瑞卓