《佛山市住宅物业管理条例》审批通过，今年4月1日施行

　　2月20日，记者从佛山市住房和城乡建设局获悉，《佛山市住宅物业管理条例》（下称《条例》）立法经过省市两级人大常委会审批通过，将于今年4月1日施行。该《条例》涵盖“业主大会及业主委员会、物业管理及服务、物业的使用和维护、法律责任”等共六大章节，有具体法条73条，全文13900余字，其中不少法条体现了佛山特色和亮点。

　　依法明确党建引领进小区 

　　将物业管理纳入社区治理体系 

　　据介绍，佛山市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2020年10月30日通过了《佛山市住宅物业管理条例》，经广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2021年1月20日批准，佛山市第十五届人民代表大会常务委员会公告（第16号）于2月19日对外公布，自今年4月1日施行。

　　据《佛山物管条例》总则第一条介绍，为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活和工作环境，根据有关法律法规的规定，结合佛山市市实际，制定本条例。

　　本《条例》亮点在于第三条明确提出党建引领进小区，提升物业服务水平，依法确定了党的基层组织在物业管理区域内积极发挥作用。

　　而《条例》第四条具有佛山特色，明确提出将物业管理纳入社区治理体系。此条款规定市、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入社区治理体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；鼓励采用新技术、新方法提高物业服务与管理水平。

　　《条例》的第五条明确提出建设物业管理活动监督评价办法，由市人民政府房地产行政主管部门负责制定和实施物业管理活动监督评价办法；建设和管理物业管理信息化系统；指导和监督物业管理行业协会开展行业自律和服务工作。区人民政府房地产行政主管部门负责物业管理区域备案、物业服务人和从业人员的监督管理；指导和协助业主大会和业主委员会开展工作；监督和管理物业管理领域招标投标工作。

　　此外，《条例》的第九条第二款还明确提出要制定物业行业服务标准，规范行业行为，总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术。

　　鼓励成立业委会，放松启动条件 

　　《佛山物管条例》第二章有关“业主大会及业主委员会”的相关规定中鼓励成立业委会，关于申请成立业主大会要满足三个条件的第十条第一款规定，住宅小区有20%以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　而该条第二款规定，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　第三款则表示，物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满2年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积30%以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。而实际上该是对成立业主委员会一个放宽启动条件，只要满足首套房屋出售并交付使用满两年等条件既可申请成立。

　　符合前三款情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内，会同物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

　　该《条例》的第十二条还规定，业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，依法组织召开首次业主大会会议，确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会候选人产生办法和业主委员会选举办法等。

　　此外，还规定提供启动资料。如《条例》第十三条要求建设单位、物业服务企业提供业主清册；第十五条依法规定由街道办事处、镇人民政府协助召开业主大会会议，选举产生业主委员会；《条例》第十六条第四款约定提供协助支持。物业服务人应当予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持等等，亮点纷呈。

　　明确业委会职责 

　　有欠缴专项维修资金业主不得进入业委会 

　　在这次《佛山物管条例》立法中，其中第十八条还明确了业主委员会的职责。明确业主委员会是业主大会的执行机构，除履行法律法规规定的职责外，应当履行执行业主大会会议的决定；制订重大维修工程方案和紧急维修方案，并监督方案的实施；协调、处理涉及物业管理的共同事务。

　　与此同时，监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用；督促物业服务人制定并实施突发公共卫生事件等突发事件应急预案等9款具体职责，涵盖物业管理的各个方面。

　　此外还依法加强对业主委员会的监督、指导，其中第二十条规定把好候选人入口关。该条规定业主委员会组成人员应当依法从本物业管理区域内的业主中选举产生，管理规定业主大会议事规则，有欠缴住宅专项维修资金的业主不得成为业主委员会组成人员的候选人；候选人产生办法通过之日前两年内，违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的业主，不得成为业主委员会组成人员的候选人：或者有在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途的业主，也不能成为业主委员会组成人员的候选人等5款具体监督规定，保证业主委员会成员真正为业主服务。

　　除此之外，《条例》第二十二条规定，业主委员会要接受居委会的指导、监督；第二十三条还明确业主委员会禁止性行为。

　　《佛山物管条例》也将未成立业主委员会住宅小区的，明确业主大会的组织者。第二十七条规定，物业管理区域内未成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协助全体业主依法共同决定物业管理事项。

　　严禁开发商诱导物业买受人实施违法建设或违法装修 

　　有关小区违法装修、建设也作了有关严格规定，其中《佛山物管条例》第三十条明确规定，禁止开发商诱导。建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当同时签订前期物业服务合同，并将临时管理规约送达买受人，不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或个别业主排他使用。分期开发的同一物业管理区域，建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约等相关依法禁止。

　　此外，该《条例》第三十五条规定，物业服务人员在物业服务活动中，明确禁止性行为多达16个条款，其中包括禁止将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让；挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；擅自改变物业服务用房用途；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途等16种行为。

　　另外，《佛山物管条例》还将规范业主选聘企业；要求水、电、气、通讯、电视服务到最终用户；明确专项维修资金使用程序、应急维修等有关内容纳入该法条作了明确规定。

　　【南方日报记者】唐梦