“带押过户”政策发布,风险点请记住

2023-04-13 16:03 来源:中新经纬

在多地推广实施二手房“带押过户”实践的基础上,中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称通知)。业内人士认为,该项政策的推广落地,将进一步减少二手房交易时间,降低买卖双方交易成本,促进二手房流通。

  但同时,该项政策涉及到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等,需要多方密切配合,完善交易流程,才能防止交易中出现的风险。律师提醒,整个流程中,如果没有顺利解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态,并没有取得“完整意义”上的所有权。因此,购房人也要注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精细化。

  各地实践得到认可 降低交易成本

  通知称,“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。”

  不过,尽管有《民法典》的上述规定,在二手房买卖交易中,“带押过户”仍存在多个难点与风险点。比如,贷款银行往往会通过约定的方式,明确“不动产在抵押期间禁止、限制转让”,这种情况下,抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先偿还贷款,再办理过户,从而拉长了交易时间,增加交易成本。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬称,《民法典》在2021年生效后,由于带押过户存在一定的风险,并没有立刻实际落地,如今不少城市的实务操作,正是在这个法条的基础上展开的。

  为了实现先偿还贷款、再办理过户的目的,就需要卖方借款或者买方垫资,还清银行贷款,解除抵押,才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款,办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式,给买卖双方带来一定的资金压力,甚至要借助高息、高风险的“过桥贷”。

  易居研究院研究总监严跃进对中新经纬说:“按100万元总价的房子计算,购房者一般贷款金额约为70万元。平均下来,在出售该套房源时,贷款本金余额预计会在50万元左右。按照过去的交易模式,其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践,这50万的提前支付成本可以省略,使得二手房的交易明显加快。”严跃进还认为,两部委出台的上述通知说明,过去各地“带押过户”的试点和案例,已经获得认可,具备了推广的可能。

  通知提出,要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

  根据自然资源部、银保监会公布的数据,中国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”,其中,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中指研究院市场研究总监陈文静称,目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务,个人业务居多,主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山,将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域,进一步简化企业间交易流程,有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

  中新经纬注意到,上述通知发布后,已经有多个地方和金融机构予以响应。

  业内提示注意事项 优化交易流程

  “带押过户”政策的推广,虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义,但业内人士也提醒买卖双方,需要注意一些风险。

  王玉臣分析,带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接,买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候,还需要公证机构的配合。对于买方而言,第一,必须详细了解当地的带押过户具体政策,不同城市的细化操作政策可能有所不同。

  第二,对买方而言,虽然可以实现过户,实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且,可能在一定期限内,即使实现了过户,所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态,对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中,如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态,并没有取得“完整意义”上的所有权。因此,务必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精细化,涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。

  第三,注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定,虽然抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是当事人另有约定的,按照其约定。所以,即使是在可以带押过户的城市,也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候,明确约定了不能转让,则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚,查看下抵押权登记情况,看看是否有约定抵押期间不得转让。

  第四,作为买方,建议对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封。第五,作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信,提前核实清楚购房人未来的贷款能力,避免后续贷款出问题,不能及时回款解押。

  广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,“带押过户”的推行中,金融系统、不动产部门在配合协作、优化工作流程方面还有优化空间。比如,在买方贷款无法落实的情况下,就办理了转移登记,会损害买卖双方利益;银行可能会担心贷款业务流失(买方在他行贷款),也担心过户后买方贷款无法落实,导致抵押权落空。这些问题的解决,需要相关部门根据各自诉求制定出完善的交易流程。

  自然资源部、银保监会的通知强调,各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。


(编辑:张盈莹)

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