调查:“金九银十”网红盘买房不再托关系

2021-10-19 17:46 来源:南方+

在开发商齐心强力加推约4049套新房、推货量同比增长16.9%的背景下,今年的“十一”长假不仅没有迎来交易量的突破,反而迎来量价同缩的尴尬。

根据克而瑞数据显示,“十一”期间广州一手住宅实际成交617套,同比减少22%。为此,多家房企销售人员结合前期市场行情表示,今年“金九银十”人气虽然仍然不错,但实际成色明显劣于去年。南方日报记者调查发现,一些新盘价格的确比他们前期吹风价降了不少,但考虑到部分前期成交异常、价格上涨过快的热点板块和热点楼盘,客观上受到近期政府出台的“二手房交易指导价”的影响,实际跌去的是“虚高”部分,因而,从交易量来看,今年国庆广州楼市从上半年的局部过热已经正式回归到“平稳”状态,而价格亦由冲动式的剧烈波动恢复到温和理性。

总体而言,专家认为,“金九银十”向购房者传递的是市场冷热不均、板块分化的行情趋势未变,而地理位置优越、产业发展强劲、配套成熟齐全、品牌口碑较好的项目依然是人气和销量排在前列的优势竞争者。部分置业者有持币观望的倾向,但开发商推货的积极性仍然较高,这主要受岁末冲刺年度业绩任务的推动,预计四季度仍将迎来一波促销的小高潮。

国庆期间,广州楼市人气未减。冯善书摄

一线直击

量价齐缩 市场逐步回归刚需

10月1日,滂沱大雨并没有浇灭年轻置业者们趁着假期看房的热情。位于广州市老黄埔板块的越秀滨江•星航TOD项目首次推出约88~101㎡的阳光三四房,引来大批市民前来探盘认筹。由于项目地处老黄埔第二CBD核心区,且有5号线和13号铁双地铁加持,慕名而来的看房者把几百平方的售楼大顶挤得水泄不通。

在东边一路之隔的卓越招商臻珑府,比越秀滨江•星航早一点开盘,前来看房的人流同样络绎不绝。

从人气来看,除了此两盘,记者调查过的万科金域曦府、新世界云耀、合生中央城、珠江花城、天河壹品、广州亚运城、龙湖金地天峯等其它项目均可圈可点。譬如,珠江实业两个楼盘当天到访量均超过1000人次。

不过,从实际认筹和交易情况来看,越秀和樾府、大状名城、万科金域曦府等知名热盘仍然在市场上占据明显优势。不过,前期需要托关系买房的一些网红盘,最近反映货源比较充足,不再需要走弯路来升筹了。

汉溪长隆的越秀和樾府是今年关注度较高的网红盘。第三期开盘均价62000元/平方米左右,比同片区的星汇文玺(4.4万元/平方米)、奥园恒基学府一号(4.1万元/平方米)高出不少,但交易依然活跃,去化率在全市名列前茅。

据广州中原反映,万科金域曦府开盘前认筹量约为推货量的1倍(2500个),该项目“十一”期间整体均价为54500元/平方米,去化超千套,去化率保持9成以上,单盘独自支撑起“十一”市场的近半成交量。

据调查,今年“十一”全市有7个全新盘面市,比去年同期和今年“五一”均多。而且呈现出户型面积跨度更大、目标客群更广的特点,这说明在“三道红线”和业绩压力下,开发商不得不选择国庆黄金周的节点来抢占市场。

综合来看,国庆长假广州一手住宅推新以紧凑型三至四房为主,复式户型占比减少。据广州中原统计,90平方米以下的“紧凑型”3房单位占比达77%,较去年同期提升20%,可见广州市场整体已经逐步回归刚需。

除了以上特点以外,南方日报记者调查发现,受政府“二手房指导价”的直接影响,今年“十一”广州楼市最明显的特点还是“量价同缩”。对比高峰期的吹风价,国庆假期推新的广州一手住宅单价普遍回调了2000元至8000元不等。回调的多少视乎前期虚高程度不等。加上部分开发商为了促销纷纷推出延迟首付、一口价买房、成交送家电等优惠政策,这无疑对提升假期楼市的人气起到了立竿见影的作用。

板块分析

冷热不均 不同区域行情分化

从区域和板块来看,今年“金九银十”广州楼市冷热不均、行情分化的特点变得更加明显。

尽量在“房住不炒”的政策总基调下,政府对楼市的调控持续从严,特别是在近期的价格干预下,不管是一手楼还是二手楼,均出现了成交量明显回调的情况。但是,部分开发商在业绩压力的倒逼上,仍然选择长假期间强势推新。

整体来看,2021年“十一”假期广州实际推出约4049套住宅,推货量同比增长16.9%,较今年“五一”增长22.7%,但开盘数量则较今年“五一”大减39.1%。而主力推新区域为荔湾、黄埔、白云三个核心区,分别为1300套、863套和656套,大幅领先其它区域。处在中间梯队的增城、海珠、南沙、番禺四区分别为350套、312套、212套、172套,而后无追兵的花都、天河、越秀三个区域暂时没有项目上新。荔湾领头是因为有万科金域曦府这个大盘支撑,推货量同比增长767%,独占全市的32%供应量。黄埔作为交易量和交易价比较有保障的热点区域,供应量排第二并不稀奇。市中心白云区主要推货量来源越秀•天悦云湖、佳兆业白云城市广场等热盘,同比大增119%。

结合交易情况来看,根据广州中原分析,今年“十一”共有13个板块开盘或加推,整体去化率71%。主要得益于万科金域曦府、越秀和樾府等销售热盘的贡献。其中,荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。

黄埔今年供应、成交虽整体表现尚可,主要得益于科学城板块和老黄埔板块发力。科学城热盘大状名城节前抢跑、以降换量,去化率可以达到80%以上。老黄埔全新盘卓越招商臻珑府由于售价在45900-47800元/平方米,大幅低于55000元的板块均价,提高了对客户的吸引力,因此去化率在6成以上。据了解,黄埔区目前仍有多个盘处于认筹待售阶段,包括越秀TOD•星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等,预计10月中下旬会陆陆续续入市。

值得注意的是,万顷沙板块去化率处于40%以下低位水平,是表现最差的板块之一。除了调控收紧以外,机构把原因归结为地铁通勤价值利好已经提前消化,片区价值潜力有待加强。

总的来说,广州中原认为,在政府价格指导的大环境下,广州成交“冷热分化”的态势将依旧明显,部分缺乏规划利好、存货较多的区域,获取客户的难度依然较大。但部分如荔湾、黄埔、番禺个别具备较高性价比的热门项目,市场接受度仍然较高。

市场展望

竞争加剧 企业应持续优化产品

实际上,广州“十一”长假的表现不过是全国楼市整体回归平稳理性的一个缩影。

今年下半年以来,在中央继续强调“房住不炒”定位的背景下,随着各地围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标因城施策,房地产市场热度已明显降温。

根据中国指数研究员监测,9月底,中央便接连释放稳楼市信号,央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。“国庆”长假期间,全国重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超三成。具体来说,一线城市成交规模同比基本持平,二线、三四线代表城市降幅均超四成。“国庆”期间,4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米,与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响,房地产市场降温明显。二线代表城市“国庆”期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米,同比下降43%;三四线代表城市“国庆”期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米,同比下降44%。

除了广州,“国庆”期间深圳新建商品住宅累计成交 10.99万平方米,较去年同期增长175%。“国庆”期间,开发商加大推盘力度,新房供应量大幅增加,带动新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长,但成交去化率不及以往。预计四季度,在供应改善下,新房成交规模仍有一定规模。

近期同样出台过指导价的东莞,国庆期间楼市成交面积2.2万㎡,较去年同期下降55%,下降幅度超全国平均水平。不过,根据机构监测,9月东莞一手住宅网签2464套,同比大幅减少了60%。相比之下,国庆东莞的市场热度和人气其实有所回暖,像保利时区、嘉华嘉誉湾、万科星城等楼盘项目成交情况均不错。

展望四季度,中指院认为,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力。重点城市第一批集中供地项目即将入市,市场竞争或将更加激烈,在此背景下,房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度,加强竞品监控,制定差异化营销策略,把握市场机会;同时,房企应持续优化产品,打造差异化、有竞争力的产品,注重品牌建设,提升企业市场竞争力。


【记者】冯善书 葛政涵 周中雨

【实习生】李丽扬


(编辑:刘陈缘)

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