广州佛山地铁新线居住价值报告|宜居大湾区·轨道居住观

2021-10-12 15:47 来源:南方+

9月28日,广州地铁18号线正式开通运营,地铁22号线也通车在即。作为广州地铁线网当前最重要的两条地铁线路,18号线首通段南起万顷沙,北至冼村,途经横沥、番禺广场、万博、海珠创新区等片区,全长58.3千米,22号线首通段则将番禺广场、广州南站等地串联起来,全长18.2千米。

18号线与22号线均设计为时速160千米的市域快线,两条线路将大幅度拉近南沙、番禺与珠江新城、天河北、琶洲、广州南站、广州东站等商务集聚区、重要交通枢纽的时空距离。而根据规划,未来两条线还可能向北延至白云机场、花都乃至清远,向南延至中山、珠海,向东往东莞、深圳方向行进。

轨道改变居住生活,在这两条线路上体现得淋漓尽致。尽管万顷沙、横沥等片区仍在大规模开发建设当中,周边居住人口也不算多,但两站接驳公交均先于地铁通车前进行了调整,这说明两站甫一开通就将承担起南沙各片区的地铁出行任务。

《宜居大湾区之轨道居住观》南方日报相关版面

《宜居大湾区之轨道居住观》南方日报相关版面

广州地铁22号线

●陈头岗站

区域评析:作为22号线首通段的终点站,陈头岗站与其他在建车站相比显得有些偏僻,在建设22号线之前,车站周边基本上没有大规模开发,也暂无公交站点途经,需要等待22号线开通后调整公交线路才能接驳。

不过,陈头岗站既是车站,也是22号线停车场所在地,再加上周围以待开发土地为主,因此发展TOD是该车站的首选项。目前围绕车站和车辆段上盖建设有越秀TOD星瀚项目,相关的商业、教育等配套也将围绕该TOD项目布局建设。

在售新盘:越秀·星瀚TOD(价格待定,此前推售组团为4万元/平方米)

商业配套:星瀚TOD立体复合商业广场

教育配套:广外番禺星瀚学校(在建)

●广州南站

区域评析:广州南站是名副其实的交通枢纽,4条高铁线路、3条城际轨道、4条地铁从此经过,大湾区内城市基本可实现一小时内通达,广州地铁22号线、7号线西延段、佛山地铁2号线、广佛环线(广州南—佛山西)通车后,南站的片区通达能力将进一步强化。

不过,广州南站周边居住项目较少,在售的仅有臻尚汇,其他各项配套也尚待完善。事实上,开通运营多年的广州南站尚未发挥全部潜能,区内仍以庞大的交通客流为主。写字楼、商业仅有万科世博汇、奥越时代广场等项目,但根据《广州南站核心区城市设计》,未来这里将以打造世界性超大型TOD为目标,实现从功能单一的交通场站向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”的转型。

在售新盘:臻尚苑(4.7万元/平方米)

商业配套:花城汇·南站(在建)、南站商业大街(在建)、万科世博会、奥园越时代等

教育配套:石壁小学、大洲小学、南站小学、新世界集团国际学校(在建)、石壁华侨中学、广东第二师范学院(广州南站附属学校)等

写字楼、办公及园区:万科世博汇、奥园越时代、路福联合广场、国厦GBA中新、李锦记大厦、博隽商务园、广州城投南站核心区商业办公综合体等

公交站点:广州南站总站

●市广路站

区域评析:22号线市广路站位于市广路与金山大道西交会处,从此前曾被命名为“祈福”“番福”就能看出,这一站与祈福新邨可谓“深度绑定”。作为番禺最大的住宅片区之一,祈福新邨的社区已经相当成熟,容纳了大量居住人口,且自建了祈福缤纷世界、祈福医院、祈福英语实验学校等商业、医疗、教育配套。市广路站开通后,这一超大社区近20万居民的通勤出行难题会迎来解决契机。

目前祈福新邨仍在开发建设,推售组团包括缤纷汇和名望天下。不过,市广路站惠及的不只是祈福新邨,在其东北侧,还有招商金山谷、富豪山庄等大型社区居民以及广工番禺校区、广东文艺职业学院番禺校区。

在售新盘:祈福缤纷汇(3.8万元/平方米)、祈福名望天下(价格待定)、中国铁建花语岭南(4.6万元/平方米)、保利悦公馆(价格待定)、海航华南家园(4.5万/平方米)

商业配套:祈福缤纷世界、钟福广场、雄峰城

教育配套:祈福英语实验学校、祈福新邨学校、富豪山庄小学、番禺毓秀小学、番禺毓正小学、锦绣香江小学、钟村中心小学、钟村奥园学校、香江育才实验学校、北京师范大学南奥实验学校、钟村中学、新英豪中英文学校

写字楼、办公及园区:祈福集团中心、金山谷写字楼、长华创意谷

公交站点:祈福食街、金山谷花园、祈福新邨总站

公园绿地:大夫山森林公园

广州地铁18号线

●冼村站

区域评析:冼村站位于金穗路与冼村路交界处,除了在建的18号线,还有13号线也正在建设中。18号线开通后,将实现30分钟从冼村到南沙。冼村站位于寸土寸金的珠江新城,目前周边鲜有在售新建楼盘。而周边众多二手住宅社区均被公布了参考价,受其影响,在售二手住宅不算多。该站周边商业配套完善,花城汇、K11、高德置地、天河城、正佳等都是广州热门的购物中心,可满足多样的消费需求。写字楼、办公及园区配套方面,紧邻仅珠江新城的冼村站周边云集了富力中心、越秀集团、雅居乐等房企总部大厦,还有富力盈隆广场、凯华国际中心等写字楼。

在售新盘:无

商业配套:珠江新城商圈

教育配套:广州市天河中学、广州市天河区冼村小学、广州市天河外国语学校、体育东路小学(北校区)、广州市天河中学(花城校区)、体育西路小学等

写字楼、办公及园区:珠江新城、天河北写字楼群等

公交站点:冼村路北公交站、珠江新城(冼村路)总站、天河邮局公交站;地铁猎德、珠江新城、体育西路、体育中心、石牌桥、林和西站,APM线沿线站点等

公园绿地:花城汇、天河南文化广场、珠江公园、海心沙广场等

●磨碟沙站

区域评析:磨碟沙站位于海珠区新港东路,除了地铁18号线,磨碟沙站还有地铁8号线,于2003年开通。各类查询显示,目前磨碟沙附近基本没有新盘在售,但有不少二手房源。热门楼盘珠江帝景苑就在磨碟沙站附近,曾被列入广州二手房参考价小区名单中,参考价为8.8万元/平方米。

附近的商业配套优势并不明显,值得一提的是,琶洲人工智能与数字经济试验区已逐步成形,引入了腾讯、阿里巴巴、复星、国美、小米、YY(欢聚时代)、唯品会、科大讯飞等多家科技互联网企业总部,与磨碟沙地铁站相距不到3公里,未来会带来更多人气。

在售新盘:无

商业配套:四季天地、琶醍啤酒文化创意艺术区、宝地广场、铭丰广场

教育配套:海珠中学、知信小学(泓景小区)、知信小学(佳信校区)、海珠区第二实验小学、珠江帝景幼儿园、海珠区第二实验小学江海校区、广州市景中实验中学、广州市海珠区华怡小学、赤岗小学等

写字楼、办公及园区:琶洲互联网创新集聚区写字楼群

公交站点:磨碟沙路站、磨碟沙公交站

公园绿地:广州塔、磨碟沙公园

●龙潭站

区域评析:龙潭站位于海珠区,距离广州“绿心”海珠国家湿地公园一公里左右,除此之外附近还有大围公园、上涌果树公园,比起其他站点,自然环境优越,这是一大优势。不过在龙潭站附近的商业配套并不多,金和源购物广场算较近商场,但高德地图显示步行距离仍有2.9公里。写字楼、办公及园区配套方面,龙潭站附近写字楼较少,但是分布有不少创意园区以及工业区,如岭南创意园、海珠同创汇等,均有一定的人气。

在售楼盘:无

商业配套:金和源购物广场、四季天地

教育配套:彩虹幼儿园、龙潭小学、海珠区中小学、新村小学、赤岗东小学、龙潭幼儿园等

写字楼、办公及园区:智通创意工业园、岭南创意园、七星岗工业区、36号创意园、海珠同创汇、D56科技创意园、龙三工业区等

公交站点:台涌公交站、石榴岗总站

公园绿地:广州海珠国家湿地公园、海珠湖、大围公园、上涌果树公园等

●沙溪站

区域评析:资料显示,广州地铁18号线沙溪站位于华南快速以西,与番禺区沙溪大道垂直。目前沙溪站周边以在售二手楼盘居多,3公里范围内有珠江怡景湾、珊瑚湾畔、星河湾半岛、时代外滩等楼盘,二手房价格超5万元/平方米。周边商业配套并不算成熟,目前3公里范围内没有大型购物中心。在写字楼、办公及园区配套方面,3公里范围内也没有5A写字楼,仅有酒店用品博览城、五洲城国际建材中心等商贸城。

在售楼盘:星河湾半岛(四期价格:8.6万元/平方米)、珊瑚湾畔(4.5万元/平方米)

商业配套:沙溪桥东商业街

教育配套:沙溪小学、番禺洛浦沙滘中学、星执外国语小学、珊瑚湾畔小学、时代南阳里小学

写字楼、办公及园区:信基沙溪酒店用品博览城、南方沙溪五金酒店用品城、五洲城国际建材中心、岭南国际电子商务产业园

公交站点:沙溪商贸城公交站(90、302、公交地铁接驳专线)

●南村万博站

区域评析:南村万博站已有东西走向的7号线,18号线将在这里汇合并打通南北走向,将大大缓解西侧汉溪长隆站3号线的换乘压力。

该站位于万博商务区的核心地带,写字楼办公场所密集,且临近南大干线、番禺大道、汉溪大道等干线公路,路网发达,近几年天河城、四海城、广晟万博城、奥园国际中心等纷纷开业,使得该区域商圈变得更加发达。

周边为番禺较早开发的住宅片区,聚集了雅居乐花园、华南碧桂园、万科红郡、锦绣香江、广地花园等超大型居住社区,但统计到的新建楼盘距离南村万博站都有一定距离,因此该站未来的服务对象,将集中在几个大型社区居民出行、万博商务区工作通勤和商务客流上。

在售新盘:广地花园·观澜(4万元/平方米)、华发越秀·和樾府(待定)、珠江铂世湾(待定)

商业配套:番禺万达广场、番禺天河城、四海城、广晟万博城、奥园国际中心等

教育配套:南村镇南华小学、汇贤小学、华立学校、广州市番禺红郡小学、广州市华师附中番禺学校、南村桥联中学、番禺区香江育才实验学校等

写字楼、办公及园区:番禺现代信息服务业总部基地、德舜大厦、中灏财智商务中心

公交站点:万博中心站、锦绣香江、地铁南村万博站(番禺大道)、万达广场总站等

公园绿地:员岗公园、隔岗公园、植村公园、涌口村公园等

●番禺广场站

区域评析:番禺广场站原本已有3号线,如今18、22号线即将开通,3号线东延段正在紧张建设,未来该区域的轨道交通出行将从单一的北向升至“四通八达”——在不换乘的情况下,可实现东抵亚运城,南至万顷沙,西达广州南站,北至珠江新城和广州东站。

由于紧邻番禺区府,因此番禺广场周边已开发多年,永旺梦乐城、基盛万科里、汇珑新天地、奥园广场等都可充分解决消费餐饮需求,附近基盛万科大厦、中银大厦等写字楼也进一步提升着就地工作的宜居宜业价值。

番禺广场周边拥有大量二手住宅社区,租金和报价与广州市中心相比都有较大优势,不过片区相对成熟也让其周边新盘较少,主要有金海岸花园·观海、龙湖金地天峯、天颐华府等,报价也都在4万元/平方米以上。

在售新盘:金海岸花园·观海(4.8万元/平方米)、龙湖金地天峯(价格待定)、天颐华府(8万元/平方米)、璞悦台(3.2万元/平方米)

商业配套:永旺梦乐城、汇珑新天地、基盛万科里、奥园广场

教育配套:东城小学、德兴小学、东兴小学、桥城中学、东风中学、仲元实验学校等

写字楼、办公及园区:中银大厦、基盛万科大厦、和业投资大厦、番禺交投大厦、碧桂园·铂耀中心

公交站点:番禺广场、区政府东门(永旺梦乐城)

公园绿地:番禺广场、草河湿地公园、星海公园等

●横沥站

区域评析:横沥站服务的范围正是横沥岛和灵山岛两大片区,此外也将承担来自蕉门、金洲等片区的公共交通接驳出行。

根据规划,未来横沥岛尖将建设以金融服务、总部办公、科技创新、商贸服务等功能为主的商务办公区。而其隔水相望的灵山岛尖片区已被外界关注许久,作为南沙重点开发的金融商务发展试验区,灵山岛尖将汇聚总部经济型、金融服务型以及科技创新型企业,并囊括居住、商业、会展、办公等多重功能。而根据“全国首个国际金融岛”发展规划的高定位,以及广州期货交易所获批在此设立,未建成的新楼盘也吸引了不少关注度,因此两大片区内的住宅新盘报价普遍在3.8万—4万元/平方米。

横沥岛和灵山岛当前都处于大规模建设阶段,因此当前居住在一片工地之中并不是什么好事,但毫无疑问的是,片区建成并成熟后,这里将承担起南沙经济腾飞、引入留住人才和实现宜居宜业的重任。

在售新盘:湾区金融城(待定)、美的江上沄启(3.6万元/平方米)、旭辉曜玥湾(3.8万元/平方米)、华润置地·瑞府(4万元/平方米)、灵山岛·金茂湾(4万元/平方米)、美的华发·天珀(3.7万元/平方米)、绿城美的·晓凤印月(4.3万元/平方米)、佳兆业·阅江府(4万元/平方米)、越秀·明珠天悦江湾(3.8万元/平方米)

商业配套:无

教育配套:广州实验教育集团湾区实验学校、江灵路小学、广州市南沙区庙南小学、灵山岛尖中小学(建设中)

写字楼、办公及园区:灵山岛尖金融商务发展试验区、横沥岛尖商务办公区(均建设中)

公交站点:横沥地铁站(4条经停线路)、横沥地铁公交总站(2条途经线路)

●万顷沙站

区域评析:万顷沙站是18号线的起点站,原本从这里到市区,要么首先长途跋涉十几公里到蕉门站搭乘地铁4号线,要么搭乘快线公交,即便开车也要至少一小时,整个过程并不方便。如今地铁通车,从这里前往珠江新城地区,原本近两小时的公共交通通勤时间被大幅缩短。可以说,在所有车站中,万顷沙是最受益的一个。

与正在大规模建设的灵山岛和横沥岛相比,万顷沙的新盘相对较少,但胜在价格优势,这里新盘报价普遍尚未超过3万元,地铁通车或将吸引一批工作居住人口。再加上环境良好,未来如果进一步完善商业和公共设施,在此居住的性价比也将迎来跃升。

万顷沙,还拥有多个产业园区,万顷沙保税港区块综合开发项目也在紧张建设。而随着深中通道建设、18号线南延伸段的规划,未来这里将成为连通狮子洋两岸和广中珠澳的交汇节点,未来可期。

在售新盘:鸿成·珠江玥(2.3万元/平方米)、中国铁建海悦国际(2.5万元/平方米)、中建弘阳德信(2.5万元/平方米)、珠江源昌花园(2.1万元/平方米)、城投·首筑花园(待定)、广州恒大阳光半岛(2.3万元/平方米)

商业配套:珠江街一带商铺

教育配套:广州市南沙珠江中学、万顷沙中学新校区、万顷沙小学、广州市教育科学研究所实验小学、珠江小学、嘉安小学等

写字楼、办公及园区:美的南沙工业园、明珠科学院、保利电商港、中铁隧道新兴产业园

公交站点:地铁万顷沙站(3条途经路线)

《宜居大湾区之轨道居住观》南方日报相关版面

《宜居大湾区之轨道居住观》南方日报相关版面

除了广州地铁18号线、22号线外,预计年内通车的广州地铁7号线西延段和佛山地铁2号线同样值得关注。

两条新线东端起点都是广州南站,而线路主要位于佛山境内。其中广州7号线西延段全长13.4千米,设置8个车站,途经顺德陈村、北滘等地,最终抵达美的大道站。佛山2号线长约32.4千米,设置17个车站,串联起南海、顺德、禅城三区,最终抵达南庄站,未来还将继续向西延伸至高明。

广佛同城,交通先行。新的地铁线路将令广佛之间的轨道交通网络持续扩容,更是粤港澳大湾区轨道交通体系建设的重要突破。广佛“候鸟”的通勤往返将更加便利顺畅,而新线经过的片区,也将进一步促进互联互通与产业融合。

两条新线,途经多个新开发片区,因此沿途有较多新盘,部分站点还采用了TOD模式。考虑到线路走向和站点密度特征,我们梳理了两条新线部分站点周边的楼盘和居住配套情况。

佛山地铁2号线

●南庄站

区域评析:南庄站位于南庄镇正中心,是佛山2号线首通部分的终点站。南庄是佛山建陶产业发展的重要根据地,周围建设有文化中心、商业广场等,地铁站旁有多个公交站点,勾画出错综复杂的交通网络汇聚于此,是对南庄经济的进一步引流。相比其他站点沿线,南庄站附近新建楼盘售价相对便宜。

商业配套:南庄商业广场

公交站点:南庄文化中心公交枢纽站、南庄文化中心站、南庄大道西、南庄医院站、南庄村

公园绿地:阿农湾农耕文化园、紫南文化广场、拾号罗南体育公园等

教育配套:罗格小学、南庄中心小学、南庄小学、华材职业技术学校(南庄校区)、南庄三中、佛山市实验中学、佛山市岭南美术实验中学等

●绿岛湖站

区域评析:绿岛湖站位于绿岛湖片区,车站北部以新建楼盘为主,南部是瓷海国际陶瓷交易中心,作为禅城经济开发区重点打造片区,绿岛湖正在形成集生态资源、产业发展、人居资源为一体的多样化板块。近年来,市二中、市二医院、绿岛湖体育中心等项目相继落地。

绿岛湖板块环境好,面貌新,宜居程度较高。另外,与绿岛湖站相邻的湖涌站,则是佛山2号线沿线又一个TOD项目,未来建成后,其在商业、办公等方面会令绿岛湖站邻近片区受益。

写字楼及办公:绿岛湖都市产业区、绿岛国际中心、东鹏集团总部大楼、箭牌大厦等

商业配套:绿岛广场等

教育配套:保利翠雅花园幼儿园、爱迪堡幼儿园、堤田小学、佛山外国语学校

公交站点:禅秀路站、永利达广场站、绿岛湖行政服务大厅站、季华西路站等

公园绿地:绿岛湖湿地公园、王借岗森林公园、莲塘公园、富竹公园等

●湾华站

区域评析:湾华站位于禅城区南部魁奇二路,未来将成为佛山2号线与佛山3号线的换乘站。相比其他待开发和正在开发的片区,这里已经相当成熟,且仍有大量在售、待售新盘,周边居住社区众多,配套也相对齐全,佛山实验学校、佛山华英学校也坐落在附近。

另外,去年湾华站确定要发展以“轨道+物业+产业”为开发理念的TOD综合体暨轨道产业总部项目,并进行了合作签约与土地出让,未来将以地铁湾华站为支点延展至整个湾华片区,探索地上地下站城一体化模式。

写字楼及办公:佛山地铁大厦、南西商业楼、佛山国家高新区城南科技园2座、深村五金厂工业区5座、李迪大厦、磐石大厦、中国电信魁奇大楼

商业配套:天虹购物中心

教育配套:湾华小学、禅城区环湖小学、周星拱小学、佛山市实验学校、佛山华英学校、佛山三中等

公交站点:湾华站、东建康城、深华路等

公园绿地:湾华公园、东平河石湾湿地公园

●林岳西站

区域评析:林岳西站是佛山2号线和南海新交通的交会点,与广州南站直线距离约3公里。值得一提的是,林岳西站采用了TOD开发模式,建筑面积70万平方米,将分层开发,并规划有体育公园和商业社区,将形成多功能一体的枢纽地区综合开发项目。

由于仍在开发和建设,因此林岳西周边商业设施、公园绿地等相对缺乏,要等待TOD项目完成开发,投入运营后才能有所改善。

写字楼及办公:林岳西TOD、新元素办公大楼、昇辉总部大楼、顺联国际机械城、怡南总部大楼、伊康工业大楼等

教育配套:林岳幼儿园、南福幼儿园、文翰第四小学(林岳小学)、平洲博雅学校等

公交站点:林岳村委、岳明公园、东村路口等

公园绿地:岳明公园、三山花海乐田、林岳岗公园、南番顺地理文化园、文翰湖公园等

广州地铁7号线西延段

●美的大道站

区域评析:美的大道站是广州7号线西延段的终点站,与北滘公园、美的站一同将北滘新城主要片区合围起来。该站周边也是北滘新城附近在售一手楼盘较为密集的区域,北滘新城历经多年发展,居住社区、商业配套等均已相对成熟,地铁通车后,前往广州城区将更加便利。

写字楼及办公:北滘新城写字楼群

公交站点:500米内无公交站,最近的706米(火炬路站)

公园绿地:北滘镇体育主题公园

教育配套:华南师范大学附属顺德北滘学校小学部、高村小学等

●北滘公园站

区域评析:北滘公园站位于顺德北滘新城核心地带,未来可换乘佛山地铁3号线,前往大良、桂城、狮山等地。该片区是总部经济集聚区,美的集团总部大楼就位于临近的美的站旁。目前北滘公园站附近教育、医疗、公共文化设施建设方面,配备较为齐全,因而新楼盘价格也处于较高位置。

写字楼及办公:北滘新城写字楼群,包括美的总部大楼、北滘国际财富中心、怡和中心等

商业配套:北滘商业广场、禧欢里商业街、美的悦然广场

教育配套:承德小学、北滘中心小学、广教小学、北滘华师附小、北滘中学、君兰中学、北滘职业技术学校等

公交站点:北滘中学、北滘医院、北滘公园、北滘商业广场、北滘居宁小区、华美达酒店、华美达广场酒店(临时站)、北滘居委会、南源花园等

公园绿地:北滘公园、岭南和园、北滘门广场、百福公园等

●陈村站

区域评析:陈村是广州前往佛山顺德的第一站,也是广佛交界处重要的商业中心,以花卉产业闻名。近年来新产业、新业态正在陈村集聚,营商环境持续优化。陈村站附近目前以村居、厂房、花卉市场等为主,并有部分建成住宅社区,新建楼盘主要聚集在站点北部,其中也有TOD类项目,未来将集聚办公、酒店、商业、居住、休闲、教育等全方位功能。

写字楼及办公:鼎旺中心、信合大厦(永宁路)、龙腾阁、陈村金融大厦、赤花综合楼、商贸大厦等

教育配套:吴维泰纪念小学、新圩小学、勒竹小学、陈惠南纪念中学等

公交站点:兰花市场站

公园绿地:陈村公园、沙洲公园、赤花文化广场、永兴公园、中山公园、钊林公园、南番顺地理文化苑等

(数据来源:贝壳找房、房天下网站等)


(编辑:刘陈缘)

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